专家讨论“取消公摊面积”对物业管理的行业将产生何种影响？

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

观点·邵里庭

按套内面积售房的意见，对购房者而言

1、不可能降低房价，也不是取消了公摊。因为共有建筑面积是客观存在的，是业主所有旳资产，资产交易是要付钱的。这只不过是把公摊面积的费用，用提高按套销售的方式消化在单价里而已。

2、按套内面积销售意见的直接影响是有关物业费收缴问题。物业费现行政筞是按业主所有的建筑面积计收。按套销售后，面积减少了，标准未变，收费必然减少，对于尚处在前期物管实施包干制的物企，总收入则必然减少。

3、物业管理主要服务管理内容是业主所有的共有部份。改售后，计价以套内面积而套内面积又没有公摊部份。这种模糊应提请在物管托管合同中引起注意。

4、改为套内面积售房后表面上是去公摊銷售，实质上公摊拫本上未去除，而是更模糊了。把公摊挤入了房屋单价，开发商没吃亏，物企受损，物企只能靠涨物业费来弥补，最终形成矛盾，（出了）纠纷，吃亏的还是业主。

5、解决旳途径是一一实事求是，用事实在解决。无论是已售建筑面积房还是以后的套售面积房均通过政府信息方式责任部门以履责的制度对所有房进行公摊面积公示，从源头上修正冶理假公摊、虚公摊、乱公摊的现象，拨乱反正，从而以公开，公平，公正的举措从源头上推进社区安稳。

这个工作量的确很大，但就目前我国现有的互联网水平应该完全能做到。公摊面积的依据是售房前的堪测报告。报告在申请售房许可时是开发商必报文件。所有房的报告建設管理部门都有挡案保存，可查。每份报告中均汇总了五个公摊数据。利用计算录入汇总即使最原始手段，每个人，每日至少可完成50份即平均为10个小区。以北京为例，3000个小区仅配2到4个专职人员即可胜任。

若政府自已不能或不愿做也可用政府购买的方式委托专业第三方来实施，总费用也不会高于三十至五十万元。这个额度比之于业主司法成本要低得多。这本应是政府职能部门的职责和义务，作为不能推诿。既是征求意见稿，故需在弄请“是什么”，分析“为什么”，提出“怎么办”的程序下发出此文，提供参考。

观点·梁晓东

首先，我们要为ZF越来越推进信息的透明度鼓与呼，长期以来，关于公摊的面积纠纷层出不穷，成了物业人的心头之痛，其实，作为具有政府公信力的第三方——面积测绘机构一般出的问题并不大，但是问题在于开发商的宣传口径常常造成有意无意地误导，形成了业主的另一种理解，这些被某些行业维权人士总结为“万恶的预售房制度”，如今，这种罪恶即将终结，业主最关心的——自己的使用面积问题，终于解决了。

但是，由此会产生新的困惑，面积关乎利益，当年，上海市的青帮头子杜大耳朵，为了治疗鸦片瘾，他迷上了吗啡；结果为了戒吗啡，他又成了海洛因的俘虏，现在，当我们用政策来“一物降一物”的时候，有没有考虑过这一政策颇有当年徂公对待猴子“朝三暮四”的意味，尽管马上就有某些专家在媒体表示“不排除开发商会借机抬价”，但是我们仍然相信最正统的宣传：对房价而言，在表述的时候一定要表述为套内建筑面积单价，这只是一个计价方式的变化，并没有本质上的变化；但是对物业管理而言，表述就意味着实质，套内计价对房价只是游戏，但对物业则是战争，它会引爆不同角度、不同思维方式的人们对政策的界定，产生了各种复杂的战略博弈，简单地考量一下，就有以下几种类型：

较真的业主完全有理由按照“套内面积”的思路不再承担对公共面积上的物业服务成本和管理责任，拒缴物业费理由充分——我在购房合同中没有为公摊面积支付一分钱，我只要得到而且我已经得到我所需要的“空间”，尽管你开发商曾经提出过承诺，但是公共配套的建设与精装修却没有与业主商量过，故而，未来的公摊电费将不再在“情理之中”。

维修基金的问题。在宣传政策的过程中，某个专家型官员称：“就是我们的维修基金应该怎么收？我们都说买了房之后要交2%的维修基金，这是按总价算的，跟消费方式无关。消费者不要有疑虑。”这话说得未免轻率，既然政策的目标是促进明明白白消费，那我们要明白公共维修基金交纳的目的是什么，其实质也就是楼宇本体，而楼宇的本体设施中，业主套内的维修是业主自行负责的，维修基金都发生在公摊面积或者说公共设施设备上，两幢楼宇，总价一样而公摊方式不一样，但业主要承担的维修基金却一样，而这无论如何是非常不合理的。

再一个，开发商在这种转变过程中有一种“劣币驱逐良币”的效果，为什么这么说呢？因为本来公摊面积已经属于一种未具体化、广泛的、分散的、集体的利益模式，需要维护这种“好而弱的”利益已经是很不容易了，如果将公摊的配置选择交给了开发单位，却成为了短期的、狭隘的、集中的、符合明显经济特征的一种“特殊利益”，肯吃亏在公共设施上付出的开发商一定是呆子，同样是盖房，政策就把一个不是问题的问题变成了问题，正如任志强对“政府的政策自相矛盾”的判断，未来，除非政府出资建消防通道和走廊，否则这些公共面积就一定会受到忽视，而且是开发商战略上的忽视。

社区当中的个人利益和公共利益，这是一场不对等的竞赛，当03年物业由“管理”转变为“服务”之时，很多有识之士就指出：这种变化导向削弱了业主们在社区公共事务上的话语权和执行权，而单个业主甚至可以以“恐怖主义”的暴力方式表达自我利益，它助长了包干制物管大行自道，却压缩了“佣金制”的施展空间，在曾经山西太原的一则报道中，高层住宅“装修楼霸”横行，业主搬上一张沙发可以被勒索3000元，这样的奇闻轶事其背景实质就是社区当中公共管理的缺位，致使黑暗势力控制了灰色空间，在北京政策更新的今天，当物业公司无法正常收取管理费和“服务费”，也是否可以增加一些名目繁多的收费项目，譬如说：经过大门是否要收通行费？电梯是否可以论人次刷卡收费？这种取向就是通过控制公共资源赚钱。退一步讲，即使业主和物业公司双方协商，同意交物业费，这个物业费是否能够统一是大可怀疑的，同一个小区中，如果两套房子不同的公摊面积，那物业费的标准就没有理由一致，这倒是一个支持公摊更加透明的充分的理由。

合作博弈有一条原则，就是“丑话说在前头”，在没有其它配套政策支持的背景下，单纯采用按照套内面积计房价，物业管理的存在功能将进一步削弱，这一点无可辩驳。

观点·周良川

中国人买了三十多年的房，仿佛才发现“公摊面积”。

最近有网友发文质疑“公摊面积”的合理性，广大购房者一下子如梦初醒，大呼上当受骗。以至于新华社发文：《“公摊面积伤民”矛盾什么解决》，《人民日报》也助威上阵。购房者似乎觉得，取消公摊面积已指日可待。
仔细想了想，查了查，没那么简单。
谁都知道，那房子要有电梯井，要有走道，要有阳台......
谁都知道，除套内面积以外的设施也要花钱。即便是别墅也有过道和花园。
一般而言，7层以下，公摊面积占7~12%；7-11层，公摊面积占10~16%；12-33层，公摊面积占14~24%；别墅的公摊面积低于8%。
如有开发商打“零公摊”广告，一定是骗人的，不符合逻辑。
公摊面积越小越好么？非也！你就每天乘坐拥挤的电梯和走着狭窄的过道吧。有人说“公摊面积”是李嘉诚发明的，无从考证；

有人说国外没有“公摊面积”，可以考证，不会。
中外的区别在于：说清楚！
咱中国人喜欢拿任何事与美国比。其实除了土地面积大体相当外，文化、政治、经济、军事、科技等，没有任何可比性。“公摊面积”亦不例外。
美国人造房子，开发商完全按业主的意志行事，稍不留神就吃官司（美国的官司可没有中国的好吃）。开发商还需负责装修。对外公卖的房子，未建设完，没有实物照片，绝不能做广告，更不能销售。销售时一定要告知：建筑面积和套内面积各是多少，数据说话，分毫不差。
香港商人卖房，会给每一位购房者一本厚厚的册子，包含了整个小区的所有资料。记住是所有。若干年后，业主发现有任何的不实，那房地产商吃不完兜着走。
笔者有次与一开发商朋友说：“你何不学香港的办法，印册子花不了多少钱，给业主的印象多好？岂不有竞争力？”
朋友的回答让我“无地自容”：“我又不是卖不出去，那资料怎能让业主知道？”
如果看客还不明白这话，那研究下“政策”。
政府新启用的《商品房买卖合同》中的附件，标明了公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明，其中只提到了应分摊的部位及其构成，而未明确具体数据。

这分明是让开发商有机可乘。

有不精明的开发商么？
这种心领神会的事都不会，那还是开发商？业主们最大的怀疑，其实是“公摊面积”到底有多少水份。国家出台的政策永远是有利于全国人民的，但能享受到政策的优惠从来都是少数人。
取消“公摊面积”很简单，在现有房价的基础上加价8%~24%就OK了。难道你还指望开发商免费为你提供公共建筑？
　　在中国房价已处于全球前茅的前提下，政府会取消“公摊面积”而再提高本来就名声不好的房价？那政府岂不是要背更不好的名声？所以，取消公摊面积的可能性不大，就此取消也于事无补。这个问题不是有没有“公摊面积”的问题，而是计不计算和如何计算的问题！
　　笔者冥思苦想多日，试图找到解决问题的办法，没有！
　　唯一的建议是：政府修改法规，将建设房屋的最终设计图纸，最终设计方案，最终面积测量报告，各种数据指标方式及其相关文件全部公开。让房屋所有人明明白白的消费，清清楚楚地知道家底。这是《宪法》和《物权法》赋予的！

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