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物业管理服务的收费形式和收费原则是什么

很多新业主在入住新房的时候对开发商提出的物业费很是迷茫,不知道物业费包括什么,物业费怎么算,物业费收取标准等等。物业费是物业管理单位对小区进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。业主和小区物业经常会发生争议,产生各种矛盾,其原因基本都是业主和物业之间在收费和服务问题上产生了分歧。本文主要介绍一下物业服务的收费形式和收费原则是什么。

一,物业服务收费形式与成本构成

1.包干制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下,业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后,物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说,就是物业管理企业的盈亏自负,无论收费率高低或物价波动,物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷,但交易透明度不高。在收费率偏低时,容易导致物业管理企业亏损;在市场不规范时,个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润,业主的权益可能受到侵害。

2.酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定:“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制,这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用,目前,不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担,物业管理企业受业主委托,运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务,并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用,酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定,先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有,物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

根据《物业服务收费管理办法》规定,实行物业服务费用酬金制的物业管理企业,应当履行以下义务:

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复;

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

二,物业服务收费原则

(一)合理原则

物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致,既不能超出业主的实际承受能力,也不能一味降低收费水平,进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此,研究和确定物业服务收费标准,应当面向实际,客观决策。

目前,除实际市场调节价的高档项目外,有些中小城市的普通住宅物业收费难以满足房屋及设备设施维修养护的基本需要,房屋及设备设施加速损坏,缩短正常使用期限的情况较为严重。因此,除政府有关部门对此应结合经济发展和群众生活水平的提高,适当调整物业服务费用的政府指导价标准,物业管理企业也应当向业主作好宣传解释工作。

一方面要深入宣传,增强业主物业管理消费意识。很多业主不了解房屋养护管理需要大量费用,而是简单的认为,购买房屋后就可以一劳永逸。房屋保养需要大量的追加投资,根据大量实际数据测算,砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1:1,换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率,要达到1:0.7左右。因此如果维修费用不足,不能正常的进行保养维护,就会加速业主房屋财产的老化,提前结束房屋的使用寿命。

另一方面要强调业主应当具备的公共意识。一些业主缺乏公共意识,对维修养护共用部位和共用设施设备漠不关心,甚至推脱责任,怠于履行自己应尽的义务,拒绝交纳物业服务费用或专项维修资金,致使其他业主的共同财产连带遭受损害。因此通过各种方式,宣传、教育业主,了解自己的财产权利和必须履行的公共义务,是一项十分必要的工作。

(二)公开原则

《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)规定:“经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的规定明码标价,注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用。”

2004年10月,国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围,应当明码标价,物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置,依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

(三)收费与服务水平相适应原则

要求物业服务收费与服务水平相适应,就是要求价质相符,业主花钱买服务必须买得公平合理,符合等价交换原则,物业管理企业的经营作风必须诚实信用,提供的服务质量必须货真价实,接受消费者的监督。

等价交换是商品交换的基本原则,也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。强调物业管理服务应当价质相符,是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中,有相当一部分物业管理企业和业主,对价质相符的物业服务原则缺乏足够的认识。一些物业管理企业脱离合同,不重视物业服务质量,单纯以物价局的收费批件收取物业服务费用,造成业主的不满。同样,一些业主也不考虑物业管理企业的服务质量和管理成本,仍以福利养房的习惯认识要求物业管理企业提供超值服务,以至拒绝承担物业管理费用。因此,提高价质相符的市场交换意识,是缓解物业管理矛盾的根本所在。

以上就是物业服务的收费形式和收费原则的介绍,物业费的缴纳要注意按照国家法律政策来进行,要注意根据小区的管理及时的交纳物业费用,不要影响了自己的生活。物业费的交纳是为了保证小区居民的正常生活,也是为了保证小区的卫生环境,所以业主一定要及时交纳。

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