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如何做好物业工程设备管理——工程经理必备的文章

设备管理是一门发展中的应用学科,它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须学习和掌握设备管理的基本原理,树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度,提高管理人员的素质水平,推广先进的设备管理方法和管理技术手段,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
  一、设备管理的重要性
  现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高,设备的作用也越来越突出。事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节,归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
  (一)关系到声誉和生存
  作为企业管理的重要组成部分,设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态,人们能安心方便地生活和工作,企业被认可,社会地位逐渐提高,竞争力得以加强,企业发展前景广阔。反之,如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发挥,降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认,丢掉市场,丧失生存的根本条件。
  (二)关系到服务的成本和企业资金的合理利用
  设备管理对服务成本的影响,除了表现在数量和质量上外,还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。
  加强维护保养,能有效地延长设备的使用寿命和检修周期,节省维修费用和减少停工损失。
  树立经济运行的意识,注意节约运行中的能耗费用、操作费用,通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量,杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷,以减少相关费用开支,使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
  随着现代化设备的不断发展和普遍使用,设备所占资金在固定资产中的比例越来越高,显然,要提高企业的经济效益,就要设法提高资金的合理利用程度,而设备管理的科学化无疑是关键。具体说,就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
  (三)关系到技术安全和环境保护
  若设备的可靠性低,管理不善,在运行中发生意外,不仅破坏了企业的生产经营秩序,同时也使国家和企业遭受重大的经济损失,也给家庭带来不幸。
  若设备陈旧落后,排放有害物质或噪声超标,就会污染环境、危害人类和生物的生存,成为社会公害。
  因此,保证安全生产,消除环境污染,有效地预防设备和人身事故及社会公害,是现代设备管理的重要课题。
  物业管理企业的迅猛发展,物业建设中的科技含量在迅速上升,网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力,就必须依靠技术进步,而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。
  二、设备管理要达到的基本目标
  良好的设备管理要做到:
  (一)建立先进的设备管理体制
  1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式,结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系,提高工作效率,体现先进性。
  2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例;必须熟悉设备的技术理论知识,必须具有一定的业务能力。
  3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平,对管理人员实行岗位责任培训,对操作人员实行使用维护培训,对检修人员实行技能培训,并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。
  (二)建立完善的设备管理规章制度
  规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种:
  1、设备管理岗位责任制度。
  2、设备基础资料管理制度。
  3、设备运行和维护保养制度。
  4、设备检修制度。
  5、固定资产管理制度。
  6、培训教育制度。
  7、特殊设备管理及应急制度。
  8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。
  (三)做好设备管理的基础资料工作
  基础资料工作是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全。利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料电子化、网络化,活化其作用。
  设备的基础资料包括:
  1、设备的原始档案:
  ①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;
  ③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。
  2、设备卡片及设备台帐。
  设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片,设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
  按编号将设备卡片汇集进行统一登记,形成一本企业的设备台帐,从而反映全部设备的基本情况,给设备管理工作提供方便。
  3、设备技术登记簿
  设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废,均应有比较详细的记载。
  每台设备建立一本设备技术登记簿,它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有:
  ①设备概况:即设备台帐上的资料;②设计参数和条件、技术标准及简图;③设备运行状况;④备品配件;⑤设备维护保养和检修情况;⑥设备大中修记录(包括时间、费用、人员);⑦润滑卡;⑧设备事故记录;⑨更新改造及移装记录;⑩报废记录。
  设备技术登录应及时准确齐全,应反映该台设备的真实情况,用于指导实际工作。
  4、设备系统资料。
  物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成,任何一种设备或传导设施发生故障,系统都不能正常制冷。
  因此,除了设备单机资料的管理之外,对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括:
  ①竣工图:在施工时原则上应该按施工图施工,但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动,把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来,尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来,容易造成管理上的困难。
  施工结束,把施工中变动的地方全部用图重新表示出来,这样的图纸符合实际情况,这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
  ②系统图:竣工图是整个物业或整个层面的布置图,在竣工图上各类管线密密麻麻,纵横交错,非常复杂,不熟悉的人员一时也很难查阅清楚,系统图就是把各系统分割成若干子系统(也称分系统),子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明,表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然,可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。
  (四)设备管理目标
  管好、用好、修好、改造好现有设备,提高设备的利用率及完好率,这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短,固然同设备的先天条件有关,但在很大程度上是取决于它的后天条件,即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用,精心维护保养,定期检查修理,就能保持设备的完好,延长设备的使用寿命;相反,如果使用不当,就会降低设备的有效利用率,缩短设备的使用寿命,严重时还会引起设备事故,造成设备的损坏或报废。
  1、设备的有效利用率:
  根据统计,设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当,没有正确的维护保养,设备必然容易陈旧老化,设备的故障及检修也逐步趋向频繁,花费在排除故障及计划外检修(抢修)的时间也越来越多,设备有效工作时间越来越少,设备停机或无效工作时间来越多,势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率,也不能任意加大设备的运载能力,使设备长时期超负荷运行,这样“拼设备”势必加剧设备的损坏直至报废。
  2、设备的完好率:
  设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同,评定的标准也不同。一般的完好标准为:
  ①零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求;
  ②设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求;
  ③设备技术资料及运转记录齐全;
  ④设备整洁,无跑冒滴漏现象;
  ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。
  评定为不完好的设备,应针对问题进行整改,经过维护、维修,消除不完好因素,升级为完好设备。
  如果经过维修,仍无法达到完好的设备,应该加以改造或者报废处理,不能使其长期处于不完好状态。
  (五)加强培训教育工作,做到专业管理同全员管理相结合
  越是优秀的物业管理企业,越应注意对员工的培训、教育。
  专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的,还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度,共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此,对操作使用设备的人员要加以培训教育,要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识,教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备,并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗,全面提升从业人员的整体素质。
  三、实现设备管理目标的影响因素
  (一)现代化设备带来的新问题
  现代化设备在各类物业管理企业的大量使用,使物业管理企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况,给设备管理工作带来了一系列的新问题。
  1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益,但同时也导致了一系列严重的后果:故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等。
  2、设备的投资和使用维护费用大量增加,迫切要求注重设备与设备管理的经济效果。
  3、现代化设备技术综合性强,全过程环节多,且相互影响、相互制约。因此,必须进行系统管理,确保服务体系的优化运转。
  4、使用现代化设备,岗位分工较细,经常是单工序操作,设备结构复杂,人的感官能力难以适应。因此,要求加强人机关系的研究,以保证人与设备的协调。
  (二)传统设备管理方式的局限性
  面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题,传统的维修型设备管理方式越来越暴露出它的局限性。
  1、传统设备的大量工作集中在维修阶段,而较少注意设备全过程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复,本质是静态管理;在科技迅速发展的情况下,只能是“复制古董”。因此,不能适应对现代化设备进行系统管理的要求。
  2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用分家,前半生管理与后半生管理脱节。因此,不利于有效解决使用现代化设备所带来的新问题。
  3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面,侧重技术管理,忽视经济管理,同时对组织管理工作不够重视。
  4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营为中心的情况下,不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。
  5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加,没有把同设备有关的部门、人员组织协调起来,缺乏广泛的群众基础。
  由于传统设备管理存在局限性,它己不能适应和满足在科学技术和商品经济迅速发展形势下,管理好现代化设备的客观要求。
  四、设备管理的内容
  (一)设备管理的范围
  设备在其整个寿命周期中都处于运动状态,分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中,由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化,因而需要修复、改造和更换,甚至报废处理。设备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化,即将设备原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用,逐步转移到服务的成本中去,从而导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理:技术管理和经济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理的范围不仅包括技术管理,而且包括经济管理。
  设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生;选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此,设备综合管理的范围不仅包括前半生管理,而且包括后半生管理。但是,在目前条件下,设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位,因此,物业管理企业很难知晓和管理设备的前半生。但是,随着时代的发展,国家技术标准和制造规范的不断完善,以及物业管理企业设备管理人员素质的提高,最终会实现设备管理贯穿于设备一生的目标。
  设备的后半生管理,习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投产这一阶段的全部工作,物业管理企业早期介入前期管理工作,这将为后期管理工作和向业主(用户)提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备管理工作的重点。
  (二)设备管理的具体内容
  设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期,具体开展以下各项工作。
  (1)组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开,组织机构的建立及人员培训,各项规章制度的制定、贯彻和实施。
  (2)设备前期管理包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。
  (3)设备固定资产管理包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。
  (4)设备使用与维护管理包括设备使用制度、操作维护规程的制定,日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。
  (5)设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施,修理工艺的设计和新技术的采用,修前技术、生产准备,修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。
  (6)设备状态管理包括设备技术状态完好标准的制定,设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断,设备的故障和事故管理等。
  (7)设备技术改造与更新管理包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。
  (8)动力设备(管网)管理包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。
  (9)设备经济管理包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。
  (10)设备信息系统管理包括信息系统的建立,信息的分类和处理,计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。
  五、做好设备管理现代化工作应具备的基本条件
  目前,物业管理企业的设备管理工作,有许多不能令人满意的地方,归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐,成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果,对设备有效地进行综合管理,充分发挥设备效能,达到设备管理现代化是物业管理企业解决制约其发展的重要环节。因此,领导必须重视,尽快完善本企业的设备管理体制、组织建设和制度建设,为进一步实现设备管理现代化开辟道路。
  (一)树立现代化的科学管理思想
  设备管理现代化首先是管理思想的现代化,即树立设备综合管理的思想,明确设备管理在企业生产经营中的重要地位,使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论,改变过去孤立地看待设备管理的观念,做到与企业管理现代化同步发展。
  (二)完善设备管理组织和管理制度
  根据设备管理现代化的要求,不断调整和改革设备管理与维修组织机构,健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构,强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度,以适应设备管理现代化的需要。
  (三)采用先进的设备管理方法
  推广应用设备诊断技术,从状态维修向预知维修发展;应用ABC分类法提高备件管理水平;应用网络技术组织关键设备大修理工作,达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的,以提高设备寿命周期各个环节的经济性。
  (四)使用先进的设备管理工具
  根据需要积极推广使用先进的设备管理工具,提高设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设备信息管理水平,采用先进的设备诊断仪器对连续运行的精、大、稀、关设备进行自动检测和控制,在设备修理中采用各种精密检测器具以提高修理精度等。
  当今时代,世界经济区域集团化趋势日益明显,各国经济日益被纳入世界经济体系,加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨,产业结构正向高增值型与知识集约型转变。我国的物管行业要顺应潮流,尽快适应这种产业结构的变化,以现代高科技为基础,知识、技术密集,结合国家和各物管企业的具体情况对国内外先进的设备管理经验和方法加以消化和吸收,使设备管理工作逐步同国际接轨,以适应市场竞争激烈的要求。大力推行现代设备管理,积极学习和推广应用先进的管理理论和经验,达到国际先进水平。


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