物业公司如何合情合理又合法的催收物业费？

前言：及时缴纳物业费是业主享受物业服务之前提，也是业主应尽之义务，然而由于种种原因，催缴物业费成为业主与物业服务企业矛盾激化与爆发的焦点。如何处理同业主的矛盾，提升服务质量做好楼盘的贴心“管家”，在遇到欠缴物业费如何合情合理又合法的催费？

曾经物业费的催缴是社区管理的痛点，部分业主与物业公司矛盾激烈，部分物业通过断水断电催缴物业费，业主也以不享受物业服务为由拒交物业费，双方矛盾不断激化。

随着《民法典》的出台，缴费与催费的行为都被进一步规范，《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

根据《民法典》上述规定，交纳物业费是业主的法定义务，不管业主是否入住、是否已经实际接受服务，业主均应当支付物业费，同时也明确规定了物业不可以采取断水断电等方式来催收物业管理费，有的物业公司采取不允许业主停车、限制业主使用电梯等方式来催收物业费也是不允许的。这一规定既保障了双方的权利，又不会激化矛盾，守住民事法律关系各方底线，又为和谐社区的建设筑基。

当业主拒绝支付物业费时，物业服务人员应当采取合理合法的措施予以追缴，一方面公司的服务应当被业主所认可，通过多多沟通来收取物业费，另一方面，针对无理欠费的业主可通过诉讼或仲裁方式催收物业服务费。 同时，《民法典》也对催缴物业费的方法进行了明确，物业服务人员有催告的前置义务，一般采取发送书面催告的方式，告知业主在合理期限内支付物业费，业主收到催告通知还未予以支付的，物业服务人员此时才可通过诉讼、仲裁的途径维护自身权益，物业服务人员在诉讼主张支付物业服务费时需要先走完前置程序。

为了提升服务质量，从根本上避免上述纠纷，物业服务公司首先应当及时与业委会（业主大会）签订《物业服务合同》，明确约定双方的权利义务，确保签订的合同已经经过业主大会合法程序，并履行信息公示等相关义务，如果《物业服务合同》到期，物业公司仍然为业主提供服务的，根据《民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”从法律上讲，不定期合同延续了原来的合同权利义务，物业公司提供管理服务，业主有义务按照合同约定交纳物业管理费。