社区经济十大经济模式与物业公司的关系

一、社区零售　

提起社区经济项目，很多人冲口而出的一定是社区零售，比如现在大热的社区团购。社区团购在很多地方已经存在了很多年，为什么突然在 2018 年下半年开始爆发？很多人给出了各种各样的分析解释，实际上最为关键的一点是因为微信小程序的快速大面积低门槛普及，能够让普通人将消费需求从信息状态转换成了订单。比如，蔬菜水果为代表的生鲜消费是社区居民的刚性需求，是一个万亿级的行业，社区水果店、蔬菜店早已开得遍地开花，一直以来大多数也就是一个生意的存在，谈不上什么高潮风口，很多物业公司同样在前三四年就曾经尝试过在自己的物业 APP 上卖过蔬菜水果，但是结局基本上都是不了了之，原因何在？为什么现在火热的社区生鲜团购领域，物业公司基本成了看客？物业公司要不要参与？以生鲜起家的社区团购本质上是一个以运营为核心的项目，包括前端的推广、集客、服务，以及后台的供应链、仓配等等，每一项都是需要精细化运作的，不但需要资金资源上的投入，而且还需要很强的运营管理经验，对照拆解，无论是前端还是后端，每一个环节物业公司没有任何的优势可言，因此我们说，社区零售与物业关联性不强，最好的参与方式可能是利用物业可用资源合作或者共建前置仓。

二、社区餐饮

民以食为天，社区餐饮越来越火。有餐饮行业专家分析说，两大原因让社区餐饮成了热点，一个是社区餐饮的微定制化服务，可以满足社区居民不断提高的健康需求和个性化口味，这一点商圈餐饮很难做到，也不屑去做；另一个原因是家庭小型化让在家做饭成为某些家庭的麻烦和负担，社区餐饮可以很好地解决这个问题。特别是对于独居老年人和上班族，社区餐饮是解决吃饭问题的最佳方案，这种方案的主要内容包括以堂吃为核心的居家养老老年人的一日三餐，同时兼顾了他们邻里社交活动，对于想在家吃的用户，社区餐饮可以实现快速的送餐上门服务，因此社区餐饮市场前景广阔，被很多餐饮行业人士看好。物业如何参与呢？实话讲，餐饮是一个专业性和运营管理要求都非常强的领域，物业公司想要涉入很深是很难的，因此社区餐饮与物业公司的关联性不强，虽然这是一个巨大的市场，物业参与的方式建议是提供送餐上门之类的浅服务。

三、社区养老

中国社会老龄化既是事实更是趋势，任何人都需要面对也无法回避，作为社区主力工作者的物业公司尤其如此。从中央到地方，从国企到民企再到创业者，对于养老这个问题大家的共同看法是社区养老和居家养老是中国人养老事业的根本出路，它们承担着 97%以上的养老市场份额，这是巨大的挑战，也是巨大的机遇，对于每年净增近2000 万老年人的养老行业，可以说这是全世界未曾遇到过的难题和巨大单一化细分市场，比如，适老化改装改造。过去几十年，中国的房地产建设基本没有适老居住的概念，对于承担养老份额 90% 以上的居家养老者，个体的居家适老化改装改造是一个刚需，更是一个庞大的市场，有房地产人士说，这个市场需求总量相当于过去十年的房地产产值。另外一个就是社区环境的适老化改造，这个需要政府的投入和社会化的配套，也是一个非常大的市场，甚至整个社区的适老化配套与改造可以成为一个特殊行业，更大的延伸乃至养老特色小区的打造。这样一个前所未有的市场，对于物业企业而言，应该是千载难逢的独特机会，参与是肯定的，只是要注意各地的差异性和发展节奏的把握，不能简单的以获得政府支持或优惠政策套现为目的，应该利用对社区熟悉的先天优势，结合物业管理经验，积极探讨摸索适老化改造的运营模式，这座金矿充满了机遇，当然也有很大的挑战。　

四、社区育儿

社区是 12 岁以下孩童最重要的成长集中地，从商家的角度，社区育儿经济是一个无与伦比的巨大市场，这个市场价值可以从二个方面来评估：一个是消费市场，一个辐射市场。所谓的消费市场就是孩子的直接花费，比如从孩子出生开始的生育花费、奶粉等日常生活花费、各种兴趣爱好班的素质教育花费以及上学后的天量补习花费等等，这是一个争先恐后不计后果的畸形消费领域，是中国传统文化造就的特色产业，很多消费都是发生在社区场景，物业公司如何介入是一门学问。社区育儿的直接消费市场毋庸置疑，另一个由此伴生的辐射市场也是巨大的，只是不容易发现而已。曾经有报道称中国城市家庭拥有学龄孩子的家庭消费的 60% 以上是与孩子相关的，比如餐饮、购物、娱乐、家居、旅游等等，可以这样说，通过孩子建立家庭的联系和信任，不但能够打开育儿经济的金矿，还可以顺便撬动这个家庭的生活消费。社区是孩童的天地，只要设计好让孩子们关注和消费的场景，无论推广与开发什么项目应该说都是相对比较容易的，效率也是最高的，对社区经营者这是巨大的商机，物业企业自然不能漠视，因为孩子是所有家庭的中心，孩子高兴全家开心，以“四保”基础服务提供社区生活环境塑造的物业公司，与之具有天然的千丝万缕的关系，参与是肯定的，只是时间上的早晚而已。

五、社区健康

社区健康的内涵巨大而丰富，主要有社区医疗、康复、健身、娱乐等等。随着人们健康意识的增强，从时间投入到金钱花费，用在健康领域的数额在不断提高，特别是当健康成为一种时尚成为一种生活方式的时候，社区健康市场从需求到供给，呈现出持续性的增长。比如，以康养为核心的社区中医按摩理疗机构在全国各地雨后春笋般地出现，这些机构拓展社区用户以及社区筛选服务机构就是巨大的需求，作为每天工作在社区的物业公司从中可以找到多种角色发挥巨大的作用。从普遍性来看，物业公司参与社区健康方面的经营主要有三种形式可以考虑，第一种是联合举办讲座、体验等各种推广活动，第二种是联合成立会员制的各种兴趣爱好俱乐部，第三种是参股引进有实力的连锁品牌企业，负责用户开发。总之，作为居民追求美好生活的重要组成部分，社区健康不能没有物业公司的参与，物业公司也必须要参与。

六、社区家政

物业公司要想打破既有的行业桎梏，就必须将业务从业主的门外引伸到门内，进到业主家里提供生活服务，这就是社区家政，它主要包括家庭保洁、维修、保姆、废旧回收等等，帮助业主解决家务事难题，提高家庭生活质量。因此，家政服务是社区经济的典型代表，也是最重要的组成部分，在物质日益丰富的今天，这种需求正在急剧快速增长，对物业企业来说是从环境服务延伸到家服务的必由之路。社区家政经营的关键在订单的密度与服务方的稳定，这是供需双方无法自己解决的，物业公司可以发挥巨大的价值，产生不可替代的作用，而且这种服务与物业公司人力资源的契合度也是比较高的，甚至可以说是自然而然的延伸。家政服务的熟人特性为物业公司的介入提供了特殊便利，这是社区家政这座金矿与物业公司高关联性的根源所在。

七、社区养车

车子如同孩子，养车如同养孩。这 不是玩笑话，这就是目前在很多城市的 真实生活写照。停车（车位）、洗车、 保养、维修、缴费、违章处理……哪一 样是轻松的 ? 对很多上班有车族来说， 每一样都是麻烦事，每一项都需要外部 协助或服务。再看一下养车供给方，应 该说车后服务市场从来就不缺创业者， 特别是前几年的 O2O 创业热潮中，养车 赛道曾经吸引了无数的探索者，甚至京 东这样的大鳄也投身其中，比如曾作为 行业标杆的澎湃养车，可惜的是，社区 养车一阵喧嚣之后，片甲未存。一方是 巨大的需求，一方是苦苦挣扎的经营者， 社区养车至今为止没有真正的成功者，究其根源就是没有在社区里构建出可以规模化的经营场景，因为，无论是高频的洗车，还是低频的维修、缴费，如果需要用户额外付出时间成本就是增加麻烦，社区是最重要的需求场景，解决方案就必须在此构建，物业公司的关联性显而易见。

八、社区旅游

旅游已经是一种生活方式，每年生活在城市的每个家庭每个人在旅游上的消费都在快速增长，而且长期看涨。特别对于老人和学龄前儿童，周边游和错峰旅游是他们的主要形式，他们是淡季旅游和周边游的主力军。而对于某些条件好的老人，旅居养老、旅游养老成为晚年生活方式。社区旅游主要就是指老人和儿童的出游市场，这是一个需要特殊服务的出行人群，因为他们有时间有需求，但是自身又有一些自由行动限制，多数不能自行出行，往往希望有人一起结伴互相帮助互相照顾，这样就不会感到孤单，家人也更加放心。这样就产生了一种在出行地形成的特殊服务形式叫邻里游，就是住在一个社区里的邻居结伴出游，这种邻里游服务更多的体现在人员召集、路线设计和过程监督，旅游过程的执行与管理仍然是旅游机构的责任，这是社区旅游打开的正确方式。对物业公司而言，社区旅游最大的机会也是行业的痛点就是老人与幼儿的出游问题如何模式化解决，如何发挥就地组织就近沟通协调服务是核心，因此，社区旅游是与物业企业关联度很高的细分领域，是一座待物业公司开发的独特宝矿。

九、社区金融

社区金融是一座蕴藏很深的宝矿，在这里潜藏着家庭保险、理财、零售银行的存贷服务等等。这是一个“讲起来很美好、听起来更美好、干起来就不太好”的行当，太多太多人曾经义无反顾地扎进社区金融行业，有的是以美国富国银行为标杆，在社区里大肆开设线下服务网点和机构；有的以国外零售银行为蓝本，在社区里异业联合开设咖啡银行为代表的跨界金融服务机构；更多的是携“普惠金融创新”的名义，进行扎根社区的民间 P2P 交易经营，基本上这些先行者都成了先烈。无论是保险还是理财，没有信任这个基础一切都是白费，这是社区金融的特性也是核心。认识到这一点就会明白，实际上这恰恰是很多物业公司的短板，所以，社区金融与物业公司的关联度是很低的。可以明确的地方是，除非普惠金融大力发展，比如像水滴筹、大病联保等这样的项目得到官方承认和支持，不然社区金融项目一般的物业公司最好不要主动参与，因为很可能偷鸡不成蚀把米。

十、社区中介

说到房地产后市场服务，绝对不能不提房屋租赁，这是让人垂涎欲滴的市场，一半以上的物业公司多种经营部门都将房屋租赁作为主要业务。社区中介不仅仅是房屋租赁，它还包含了很多其他中间服务性质的业务，归纳起来是二大类：租赁和信息。租赁业务包括房屋租赁、工具租赁、奢侈品租赁等等；信息服务包括二手货回收、婚介、宠物服务等等。这些林林总总的社区中介服务，每一项都是一个独立的生意，都有成熟的规则和企业，在社区场景下经营，每项业务想要经营好都需要建立在社区规模、业主信任以及专业知识之上，因此，这些项目与物业公司的关联度不高，至少对于绝大多数物企来说目前是这样的判断，换句话说，物业公司在社区场景下独立经营的机会不大，最好的参与方式也许是与成熟企业合作。

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