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物业管理中纠纷案例四则解说

本批物业管理案例主要聚焦于“物业纠纷”问题,就物业改造中业主与物业公司的权利义务、业主专有权的行使、开放性车位的权利边界、催缴物业费方法等生活中常见的物业纠纷案件进行分析讲解,为公民妥善处理与物业公司之间的关系,合法维护自身权益提供具体的参考和指引。

  业主有义务配合物业公司

  进行物业管理


  远洋亿家物业服务股份有限公司诉任某某

  物业服务合同纠纷案

  基本案情

  原告远洋亿家物业服务股份有限公司(以下简称远洋物业公司)系远洋天地小区的物业服务企业,被告任某某系该小区某号楼702室的业主。2018年1月2日,小区其他物业使用人向远洋物业公司报修,称其户内天花板漏水并造成墙面、地板、钢琴、沙发等大量被泡,损失严重。经物业公司检查,漏水点位于702室卫生间的管井内。物业公司随即要求任某某配合进行维修,但经过多次沟通,任某某均拒绝远洋物业公司进入其户内进行维修。

  现远洋物业公司认为漏水点的管井为公共管道,任某某作为该小区的业主,其认可业主公约的规定并签字,应当按照业主公约的规定积极配合物业公司对公共管道的维修、保养和管理工作。任某某认为远洋物业公司无法证明漏水3号管井所占用面积是公共面积,即使证明了漏水点3号位管井所占用面积是公共面积,但卫生间内墙是私有财产,远洋物业公司进行施工势必造成房屋的永久损失,且远洋物业公司说施工需要三次,会造成误工损失,所以任某某不同意物业公司破坏其私有财产,如果破坏了,需要赔偿。

  裁判结果

  北京市朝阳区人民法院经审理认为,《北京远洋天地住宅小区物业管理委托合同》载明远洋物业公司委托管理事项部分包括公用设施、设备的维修、保养、运行和管理等。任某某系涉案房屋的产权人。2005年11月5日,任某某在《远洋天地业主公约》上签字。业主公约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

  远洋物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位,其对小区公共设备、设施有维修、维护的合同义务。根据远洋天地小区业主公约,任某某作为业主,有配合物业服务单位进行物业管理的义务。本案中,因公共管道漏水需要维修,而维修需要进入涉案房屋并采取相应措施,任某某作为业主应予配合。公共管道的维修、维护涉及到多数业主的利益,任某某仅以赔偿问题未能协商一致拒绝远洋物业公司维修缺乏依据。关于损失问题,如远洋物业公司的维修行为确给任某某造成相应损失,任某某可另行解决。判决:任某某于本判决生效后7日内协助远洋亿家物业服务股份有限公司进入北京市朝阳区八里庄西里远洋天地某号楼702室卫生间对公共管道进行维修,远洋亿家物业服务股份有限公司在维修完毕后,应对卫生间恢复原状。

  典型意义

  因开发商设计、老旧小区改造等原因,小区公用的排水管道、供热主管道、电信配线等设备设施常被放置于业主专用空间内,部分业主误认为只要存在于自己房屋内的任何设施设备都属于其所有。其实,区分建筑物专有部分与共有部分需要从物理构造、功能利用、客体登记方面综合考虑。本案就是一起因管道维修问题而引发纠纷的典型案例。

  本案涉案房屋内的管道为整栋楼的管井主管道,从构造上来讲,贯穿整栋建筑物,漏水点所在的部分无法与其他空间区隔独立,无法明确区分;从利用上来讲,该管道是排水设备,服务于全体业主,是全体业主生活不可或缺的组成部分,并非服务于某一单独业主,任何人都无法就该管道排他性使用;从客体登记来看,涉案管道并未且也无法登记为特定业主所有。因此,该管道应当属于共有部分,物业公司依据物业合同对共有部分进行维修管理,业主应当履行相应的配合义务。

  此外,本案中,小区的业主公约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。业主公约是业主自治的准则,是业主对共有部分使用、维护、管理的规范依据,全体业主均应当遵循诚实信用原则,按照约定履行自己的义务,远洋物业公司按照公约规定对共用部分进行维修,并以短信方式告知业主维修方案、维修时间以及补偿问题,业主理应予以配合,仅以赔偿问题未能协商一致拒绝入户维修缺乏依据。需要注意的是,业主配合维修共有部分并非意味着物业公司在履行维修义务的过程中不受拘束,物业公司入户维修的过程中应当秉承合理、恰当、适度的原则,采用损失最小、最有利于恢复原状的措施,兼顾服务公共利益与保护私人利益,如造成不必要、不合理损失,业主有权利寻求赔偿。本案对于引导社区运用法治思维、方式化解矛盾具有示范意义,有利于从源头预防类似纠纷,营造团结互助和谐的社区环境。

  改造房屋需要遵守业主公约

  王某某诉北京大西洋物业


  管理有限公司物业服务合同纠纷案

  基本案情

  2017年12月,王某某购买了位于北京市朝阳区某小区某号楼某层03房屋(以下简称03房屋),并于2017年3月9日取得不动产权证书。北京大西洋物业管理有限公司(以下简称大西洋公司)系03房屋所在小区的物业服务单位。2017年7月,在王某某对涉案房屋进行装修过程中,大西洋公司提出涉案房屋所在小区的业主公约明确规定业主不得擅自变更房屋的结构和外貌,故通知王某某不得封闭阳台,并将其封闭阳台所用的玻璃扣留。

  现王某某认为阳台为建筑物的专有部分,作为业主,有权对阳台进行处置,是否封闭阳台应由业主自行决定,大西洋公司无权干涉,更无权扣留个人财物,故要求判令:1.大西洋公司无权干涉其封闭自家阳台;2.大西洋公司返还宽50厘米、长2米的十块玻璃。大西洋公司则认为王某某作为业主应当遵守业主公约,业主公约经过了建筑面积过半及业主人数过半的同意也进行了备案,约定业主不得擅自变更房屋的结构和外貌,其作为小区的物业管理公司,有权对业主违反业主公约的行为进行制止。因此不同意王某某采取封阳台的措施,也不同意返还王某某的玻璃。

  裁判结果

  北京市朝阳区人民法院经审理认为,王某某要求判令大西洋公司无权干涉其封闭阳台,实质是要求排除大西洋公司对其封闭阳台行为的妨碍。2005年5月18日,涉案房屋所在小区的业主大会制订《业主公约》,公约第三条规定:“按规划设计用途使用物业,合理使用共用部位共用设施设备……不擅自变更房屋结构、外貌和用途;占用共用部位和共用设施设备;利用共用部位搭建建筑物、构筑物等”。根据涉案房屋所在小区的业主公约规定,业主不得擅自变更房屋结构、外貌和用途,王某某封闭涉案房屋的行为确会对房屋的外貌产生影响。

  王某某作为小区成员之一,应遵守小区业主公约。大西洋公司作为涉案房屋所在小区的物业服务公司,有义务劝阻小区业主采取的违反业主公约的行为,故对王某某要求判令大西洋公司无权干涉其封闭阳台的诉讼请求不予支持。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。王某某系涉案玻璃的所有权人,大西洋公司扣留其玻璃缺乏法律依据,故对王某某要求大西洋公司返还玻璃的诉讼请求予以支持。判决:一、北京大西洋物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还王某某玻璃十块;二、驳回王某某的其他诉讼请求。

  典型意义

  本案是一起讨论业主专有权行使是否应受到限制的典型案例。业主是否可以改造自家阳台,常常成为业主与物业公司之间争论不休的问题。到底是优先保护业主对阳台专有空间的利用,还是优先考虑小区整体外立面的管理,在实践中也常引起争议。

  本案中,王某某与大西洋公司签署的物业服务合同是双方真实意思表示,关于合同中 “禁止改造或封闭阳台” “不得擅自变更房屋的结构和外貌”的约定,双方均已知悉且应自觉遵守。虽然生活中,部分业主认为此条款为格式条款,但是综合来看,这样的规定并没有排除业主对阳台的占有、使用等主要权利,也未加重业主的责任和义务,因此当属有效。

  业主公约是全体业主的自治规则。公约中约定了“不擅自变更房屋结构、外貌和用途”,则可视为业主公约对小区整体利益与个人利益作出了相应的平衡。在现代的居住小区中,业主专有部分常依赖于其他业主的专有部分以及全体业主共有部分才能存在,如果不对专有权的使用加以合理限制,很容易侵犯他人的专有权以及全体业主共有权。从这个角度而言,对专有权的限制恰恰是为了更好地维护业主之间的共存关系。

  王某某封闭自家阳台的行为影响到了外立面的整体设计与管理,导致外立面美观度与建筑物整体经济价值的降低,大西洋公司有权干涉其封闭阳台的行为。需要注意的是,对于大西洋公司而言,应当按照物业合同的规定采取合理、恰当的措施,比如告知、劝说和建议等方式督促业主改正,其私自扣留业主玻璃的行为缺乏法律依据。本案的裁判结果对于规范业主专有权的行使、创设和谐的共有生活秩序、协调个体和团体利益的平衡都有着重要意义,彰显了法院在优化社区治理过程中的积极推动作用。

  业主在自有开放性车位

  搭建升降停车设备

  应当依法依约


  北京万科物业服务有限公司

  诉王某等排除妨害案

  基本案情

  被告王某与被告胡某某系原告北京万科物业服务有限公司(以下简称万科公司)提供物业服务的某小区701号房屋的业主,同时也是323号、324号车位的产权人。二被告自2015年7月28日起在323号、324号车位上自行搭建了升降停车设备。

  万科公司表示,王某、胡某某的行为违反了《某小区业主公约(草案)》载明的禁止擅自在车位上安装设施的规定,且王某、胡某某在搭建升降停车设备前未征得万科公司或某小区业委会的同意。其行为侵害了某小区业主的利益,故诉至法院要求王某、胡某某拆除搭建于涉案车位上的升降停车设备。

  王某、胡某某辩称《某小区业主公约(草案)》限制了业主权利应为无效。其搭建的升降停车设备位于自有产权车位范围内,未侵害其他业主权益,且根据北京市政府相关部门规定,为解决停车难的问题,鼓励社会、个人、集体投资建设升降停车设备,因此其行为是符合规定的,不同意拆除。

  案件审理中,法院组织双方到323号、324号车位进行现场勘验,查明如下事实:1. 323号、324号车位是两个相邻的开放性车位,位于该单元楼的公用楼梯旁;2.王某、胡某某在323号、324号车位上各搭建了一个升降停车设备,一共停放了四辆车,均为王某、胡某某家庭自用车辆;3.升降停车设备中钢立柱所使用的支撑钢钉入了墙面,占用了公共区域;4.升降停车设备使用的是380伏电,王某、胡某某将电路从二层的自有房屋电表穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层。

  裁判结果

  北京市朝阳区人民法院经审理认为,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  本案核心争议焦点有二:一是王某、胡某某在323号、324号车位上搭建的升降停车设备是否损害了其他业主的合法权益。本案中王某、胡某某搭建的立体停车设施固定于车位的划线区域内,但经法院组织现场勘查,二人所搭建的升降停车设备所使用的支撑杆和电路均占用了业主共有区域,在未取得业委会同意的情况下,其行为侵犯了其他业主对共有部分的权利;其次,王某、胡某某擅自将380伏电路穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层,存在安全隐患,对其他业主的人身安全存在巨大风险;此外,王某、胡某某将未经过相关部门验收的升降停车设备安装在开放性的车位上,会给途经车位的行人的人身安全带来不可预料的风险。因此王某、胡某某的行为侵害了其他业主的合法权益。

  二是当小区公约对业主行使业主专有权设定限制时,业主是否需要遵守小区公约。对此,北京市朝阳区人民法院认为,业主对专有部分的利用,往往涉及小区整体业主与个别业主之间的利益平衡问题,因此,业主在行使业主专有权时不能仅仅依据权利归属状况,还必须要遵守小区管理规约的相关规定。故王某、胡某某作为323号、324号车位的产权人,有权使用并处分车位,但在使用车位的过程中应当遵守《某小区业主公约(草案)》。现《某小区业主公约(草案)》已经载明禁止擅自在车位上安装设施,王某、胡某某作为某小区的业主亦应据此履行义务。

  综上,北京市朝阳区人民法院判决:被告王某、胡某某于本判决生效之日起三十日内将安装于某小区323号、324号车位上的升降停车设备拆除。后王某、胡某某、万科公司均未提起上诉,该判决现已发生法律效力。

  典型意义

  本案涉及开放性车位的立体空间权利边界的确定问题。开放性车位仅通过在地面划线的方式与其他空间区分开来,其所对应的地面空间范围较为明确,而对于开放性车位上的立体空间范围如何确定尚无具体规范。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”。考虑到开放性车位四周均未封闭的特性,其权利边界不能仅仅依据车位的权利归属状况判断,亦需要考虑小区整体业主与个别业主之间的利益平衡。

  具体来说,需要结合业主的生活需求、车位的实际使用情况、开放性车位所处的位置、该地区的整体规划等因素加以综合衡量,从而确定开放性车位的立体空间专有权的权利边界。

  物业公司催缴物业费

  要依法办事、有理有节


  乐生活公司诉蓝逸幼儿园物业纠纷案

  基本案情

  北京市平谷区迎宾花园小区由北京北宇物业服务公司提供前期物业服务。蓝逸幼儿园位于该小区11号楼,且物业服务收费价格为每月每平方米1元(商业物业收费标准)。后北京北宇物业服务公司撤离迎宾花园小区。2017年5月19日,迎宾花园小区业主委员会通过公开选聘的方式,与乐生活公司签订《北京市物业服务合同》,合同约定了物业费缴纳内容,如业主未能按时足额交纳物业服务费,应当支付违约金。

  2017年9月15日,乐生活公司向蓝逸幼儿园催缴物业费,双方就物业费交纳数额问题产生争议。蓝逸幼儿园被断电约40分钟,民警出警后,乐生活公司为蓝逸幼儿园恢复供电。此外,蓝逸幼儿园屋顶存有多处漏水,向乐生活公司反映后,乐生活公司认为蓝逸幼儿园系独栋房屋,不属于其服务范围而未予处理;蓝逸幼儿园东侧的物业用房外墙皮脱落,脱落的墙皮落入园内,蓝逸幼儿园反映后,乐生活公司认为外墙脱落问题需动用公共维修基金,不属于其服务范围,未予处理。

  因蓝逸幼儿园未交纳物业费,乐生活公司起诉要求蓝逸幼儿园支付2017年5月22日至2018年5月21日的物业服务费64 899.12元,并支付违约金。

  蓝逸幼儿园认为,乐生活公司与业主委员会签订的物业服务合同对其没有约束力,且是无效的;其用房的规划用途就是幼儿园,系公益性事业单位,乐生活公司按照商业物业标准收取物业费不合理;且乐生活公司服务存在明显问题。因此,蓝逸幼儿园不同意交纳物业费。

  裁判结果

  北京市平谷区人民法院经审理认为,迎宾花园业主委员会系经业主大会选举产生,其在征求广大业主意见后,与乐生活公司签订物业服务合同,符合法律规定,是合法有效的,该合同对乐生活公司以及全体业主均具有约束力,双方均应依照该合同履行各自义务。乐生活公司在签订物业服务合同后,为迎宾花园小区提供了物业服务,包括蓝逸幼儿园在内的业主或物业使用人享受了物业服务,即应当按照物业服务合同交纳物业服务费。蓝逸幼儿园主张其为公益性幼儿园,与事实不符,其商品房买卖合同亦约定按照商业物业的标准交纳物业费,其不同意按照商业物业标准交纳物业费的理由不成立。

  乐生活公司在就物业费交纳问题与蓝逸幼儿园发生争议后,擅自给蓝逸幼儿园断电,行为明显不当,且其为蓝逸幼儿园提供的物业服务存在一定瑕疵,未完全履行物业服务义务,故对于其应向蓝逸幼儿园收取的物业费数额应予酌减,对于乐生活公司主张的违约金不予支持。

  应当指出,物业公司与广大业主应当相互配合,才能实现好双方的利益。广大业主应当及时交纳物业费,才能保障物业公司正常运行,为广大业主提供更好的服务。物业公司在提供物业服务的过程中,应当积极为业主提供服务,解决困难,遇到问题与业主积极沟通,不断提高物业服务水平,与广大业主共创和谐社区。

  法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条,《物业管理条例》第四十二条之规定,判决:一、蓝逸幼儿园支付乐生活公司2017年5月22日至2018年5月21日期间的物业服务费共计51 919.3元;二、驳回乐生活公司的其他诉讼请求。

  蓝逸幼儿园不服一审判决,提起上诉后,北京市第三中级人民法院维持原判。

  典型意义

  为了提高效率以及维护全体业主的整体利益,由共同选举产生的业主委员会代为行使部分权利,既是法律规定,也是现代城市生活需要。业主委员会的行为,代表全体业主的整体利益,但不一定符合每一位业主的意愿和利益,业主即使不满意,也应服从和遵守业主委员会的决定,这就是物业管理中的社会规则。

  本案中,迎宾花园小区业主委员会代表全体业主通过公开选聘的方式与乐生活公司签订的物业服务合同,虽然没有每一位业主签字,但对每一位业主发生法律效力。蓝逸幼儿园作为业主之一也必须遵守这份合同中载明的权利义务。

  在蓝逸幼儿园不同意交纳物业费的情况下,乐生活公司应当通过正当途径解决,而不能损害业主的基本权利。本案中,乐生活公司进驻迎宾花园小区后,通过加强管理,使小区的环境、秩序都有了明显改善,这些努力得到了大部分业主的认可,法院也给予了肯定。但是,乐生活公司在蓝逸幼儿园拒绝交纳物业费的情况下,不仅对蓝逸幼儿园反映的问题不予处理,还采取了断电的不当做法,侵害了蓝逸幼儿园的正当权利。乐生活公司的以上处理明显不当,该行为与其物业服务企业的身份不符,对此,法院给予负面评价,并因此扣减了20%的物业服务费,以此督促乐生活公司提高法治意识,正确处理纠纷。

  从根本上化解物业纠纷,需要物业公司和广大业主都按照规则办事,积极履行各自的义务。很多业主不满物业服务,往往拒交物业费,物业公司收不上物业费,不仅无法实现利润,连正常运营都无法维持,导致服务水平进一步下降,影响业主的正常生活,造成业主更大的不满,进而形成恶性循环。本案的裁判可以引导广大业主和物业公司遵守社会规则,不因一己私利破坏规则,共同维护良好的物业管理秩序,最终使业主与物业公司双赢,让广大业主受益。


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