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物业的人工成本、人员素质、业主大会、业主委员会那些事

来源:网络

经常看到大家在骂物业,原因多数是房子漏水、电梯故障、服务态度差等等,我要告诉你们:何止房子漏水不修,消防主机瘫痪的有的是,电梯需要大中修的也很多!


虽然我们也没有看过你们小区的物业服务合同,但是我们相信《物业服务合同》通常不会规定这些大中修是物业服务企业的义务。


如果大中修会在《物业服务合同》中规定是物业服务企业的义务,那么业主交的公共维修资金还有什么意义?!物业费都管了,公共维修资金不是多余吗?


我们先来说说物业的人工成本。


我们来算一笔帐。


假设你家的物业费2元/月/平方米(在全国来说已经算是不低了);100平的房子(房子也算是不小了),每年的物业费是2400元;


一个秩序维护员大哥人工成本每月3500-4000元(工资2800—3000,一线城市会更多,外加保险、福利、服装等等综合测算,算的是平均水平多少会有点出入),全年是42000—48000元;一个门岗最少是3个人(三班倒),那么3个人每年人工成本是126000—144000元。


按照上面您家大house住房的物业费计算,这个门岗每年的人工成本需要52.5—60户业主一年的物业费。


一栋楼一梯两户,18层,36户,每户100平,物业费2元/月/平米,需要近两栋楼的业主物业费来支出一个门岗3个人的人工成本,那么小区里一共有几栋楼?何况,保洁、客服、工程及管理人员的人工成本还没有说。


我们再来说说物业公司的人员素质问题


物业管理行业的人员素质普遍不高,劳动密集性行业都是这样。秩序维护员、保洁、工程和客服基本上就是一个城市最普通甚至是最低工资的代表。


这些最普通、最低的工资,只能招像父母,甚至是爷爷奶奶一样岁数,且不指望钱的人比较容易,他们无非也是比种地要少受点累而已。所以,您作为业主,指望他们有多高素质,能全心全意全为您,您那点物业费还差很多事呢。


当然,还有一些公共区域的广告收益、车位管理服务费问题。


如果没有这些,估计物业公司也早撑不住了。虽然物业公司确实从这里面拿了钱,但也算是现阶段,业主不能成立有效的业主大会,不能行使公共管理权利和义务的时候,有那么一个管家还在给业主撑着门面,没有点利润谁还愿意撑着。


最明显的就是车辆管理服务费。


很多业主在骂物业利用业主公共区域收取停车管理费,认为这部分钱应该归全体所有。说的没有错,利用业主公共区域收取停车管理费应该也是经过业主大会同意的。


但现实情况是,业主成立不起来有效的业主大会,假如物业服务企业都不对公共区域停车进行管理(如果管理就得有管理成本,就得收取费用),那么没有车位停,业主骂物业;没有车位进不了小区,业主骂物业;进了小区乱停车,业主还是骂物业。解决了上面的问题,管理停车,收取费用,业主也骂物业。也就是,你干要挨骂,不干更有人骂,不如就收钱干。


最后,我们再来说说业主大会、业主委员会。


其实这些事情,不应该是物业服务企业来干,应该是全体业主成立有效的业主大会,由业主大会(或业主委员会)来组织实施,需要业主共同决定的事情还有很多,比如屋顶的防水、电梯的大中修、消防主机“瘫痪”等等公共部分的大中修。


但在我国,事实充分证明业主根本就没有能力成立有效的业主大会。所以也就谈不上什么大中修,谈不上看看《物业服务合同》中物业服务企业的维修范围。但是直接把责任全部推给物业服务企业,大骂物业的人大有人在。


问题的根源是业主不能成立有效的业主大会,业主自己公共管理的权利和义务无法实施。


如果业主能成立有效的业主大会,充分发挥和运用全体业主公共管理的权利,物业管理市场充分市场化,与物业服务企业共同商讨物业管理难题,这才是大家都希望的美好未来。可是,业主能成立有效业主大会的小区几乎是凤毛麟角。


回答网友疑问:物业公司的吧?想问你,业主怎么就没有能力成立业主委员会了?你们物业公司愿意业主委员会成立吗?


回答:我确实是在物业管理行业工作,但从不站在任何一方说话,说的全是实话。


现实生活中就是,成立有效业主大会的小区比例低的可怜。


我自己作为业主,也试验过,一个五六百户的小区,现代社会让大家出来开会显然不现实,首先把业主聚集在一个网络群里还是基础的做法,通过两次在单元门口贴通知,微信群仅有216人,QQ群在实名房号后仅剩72人;


如果小区里出什么事情,真正出面关心的也就我们十几个人,最多不超过20人。当然更多的人根本没有这个时间成本。


现实中还有一些小区成立业主大会,会去摆桌或挨家挨户敲门签字,这个难点在于,来签字或开门的不一定是业主(占的比例越来越大),如果保障投票的有效性,最好让业主出具房本和身份证,核实身份后签字。但现在的小区,对门能混个脸熟就算不错,谁还敢给你看身份证和房本。


我知道你想说的是物业会阻挠业主成立业主大会,这样的物业要么是愚蠢的物业,要么是太过担心的物业,担心业主委员会根本不能表达全体业主的意志。如果全体业主真是多数都是民心所向,哪还有物业公司什么事?!(物业公司只需要执行《物业服务合同》规定的义务就好了)


如果小区都能成立有效的业主大会,是物业管理行业的一大幸事。