物业服务不到位 需要承担违约责任吗？

物业公司与业主本应是互相依存的关系，物业服务企业应认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，小区居民则应当按时交纳物业费用，为维持小区物业服务水平提供物质基础保障，然而物业与业主之间的矛盾却不少，日前，市民徐某与物业公司对簿公堂，双方各执己见。

　　庭审再现 物业服务存在问题 业主拒交费

　　物业公司接受某公司公司委托签订前期物业服务合同，业主徐某在享受物业服务后一直未缴纳物业费，拖欠物业费16000元。物业公司要求徐某支付物业服务费，并自欠费之日起按照日万分之一的标准支付违约金。

　　徐某辩称，入住以来，物业公司按照超一级物业费标准收费，但是业主没有感受到高标准的服务，物业服务存在很多问题，比如保安更换频繁，岗位不足;小区没有绿化，垃圾清运不及时。徐某要求物业公布公司资质服务内容标准合同期限及物业费使用情况。

　　物业公司表示，物业公司不断完善小区服务，尽力做到最好，大部分业主都能够按约支付物业费。徐某拖欠物业费的行为是没有理由且不合法的。

　　徐某表示，物业公司没有理由收取违约金，因为管理不到位，也是物业服务合同履行的不完全的表现，倒应该给业主赔偿。

　　法院审理 物业服务不到位 应酌情扣减费用

　　法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，物业公司具有物业管理资质，接受开发建设单位委托签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，法院依法确认该物业合同合法有效。物业公司应按照约定提供物业服务，徐某作为小区业主应履行交纳物业服务费用的义务。物业公司对业主反映的问题应及时沟通、解决，作为业主也应当按时交纳物业费用。法院查明的事实可以认定，物业公司在物业服务期间存在绿化等方面物业服务不到位的情形，但徐某不能因此拒付全部的物业服务费，最终法院本院酌情扣减物业管理服务费部分5%。物业公司主张的违约金缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

　　相关问题

　　业主在物业管理活动中

　　应当履行哪些义务?

　　解答：根据《物业管理条例》业主在物业管理活动中，应当履行的义务包括，遵守管理规约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;法律、法规规定的其他义务。

　　什么情况下，业主可以要求

　　物业公司承担违约责任?

　　解答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

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