业委会没有时，居委会代签新物业是否越界了？

小区业委会任期届满，新一届业委会迟迟未成立，面对“不给力”的原物业，小区业主通过居委会重新选聘物业，业主张某拒绝向新物业支付物业费用被诉至法院。近期，广东省广州市中级人民法院审结了这起物业服务合同纠纷案，判决业主张某向甲公司支付拖欠的物业费用。

广州某小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业主委员会。经专有部分占建筑物总面积20%以上且人数占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在的社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作，并及时主持召开了业主大会。经过小区业主投票，“双过半”（参与表决的专有部分占建筑物总面积过半数、参与表决的人数过半数）业主同意选聘甲公司为该小区提供物业服务。公示期满后，甲公司与居委会签订了物业服务合同，并入驻该小区提供物业服务。

小区业主张某认为，物业服务合同应由开发商或小区业委会签订，居委会无权代表小区业主签约，故居委会与甲公司签订的物业服务合同不能约束小区业主，遂拒绝支付物业费用。为此，甲公司将张某诉至法院。

法院审理后认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的相关规定，居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，并经合法程序选聘物业公司为业主提供服务，以维护小区管理秩序稳定和业主安居乐业，推进建立共建、共治、共享的基层治理模式。

本案中，虽然某小区原业委会在任期届满后未产生新一届业主委员会，但经法定比例的小区业主联名申请，该小区所在地的居民委员会依照法定程序，组织开展了新物业公司的选聘工作，为涉案小区及时选聘了新的物业服务人。该居委会根据业主大会决议与甲公司签订的物业服务合同合法有效，对小区全体业主均具有法律约束力。在甲公司据此入场并实际提供了相应物业服务的情况下，根据等价有偿原则，业主享受了相应的服务，自然应该支付相应对价的物业服务费，故判决张某向甲公司支付拖欠的物业费用。目前，该判决已生效。

法官说法

本案审理法官刘卉提醒，实践中由于各种原因，一些小区迟迟不能选举出业主委员会，不得不沿用建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同；而在已成立业主委员会的小区，也会出现因任期届满或成员缺失，无法或暂未成立新一届业委会的“断档”现象。此时，如果原物业“不给力”，业主可以通过借助第三方力量协助实现选聘新物业的目的。

需要注意的是，居委会代为签订物业服务合同是有前提条件的。一是前期物业服务合同已经终止，小区因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一。二是居民委员会必须在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，依法定程序代行业委会职责，并根据业主大会“双过半”决议签约。三是居民委员会必须尽善良管理人的注意义务，其行使职责必须对维护小区秩序和谐稳定、居民安居乐业具有积极意义。

福州点都软件有限公司提供物业收费软件、商业租赁软件，智慧物业管理软件等，适合住宅物业、商业地产楼、园区物业、后勤物业等物业管理信息化 主要功能模块：房产资料管理、物业收费管理、物业报事报修客户关系管理、业主微信公众号互动、保安巡逻管理、设施设备管理、品质核查管理、物业电子发票、软件财务接口等功能 适合物业收费管理、租赁合同管理等场景。