2022上半年中国房地产市场总结以及下半年趋势展望

　北京

　　2022年7月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开，研究主持单位现场发布了《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》、《2022中国商业地产发展白皮书》、《2022年上半年物业服务价格指数研究报告》等多份报告。

　　一、2022年上半年中国房地产市场形势总结

　　2022年以来，在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。2022年上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。

　　市场方面，2022年上半年，百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨，涨幅分别为0.15%和0.17%，较2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，二季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈现企稳横盘态势。上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降超四成，三四线城市同比降幅最大。5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，市场需求边际修复，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。土地方面，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，上半年全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。企业方面，上半年9家房企销售额超千亿，国央企仍为拿地主力，房企倾向布局热点二线城市。

　　二、2022年下半年中国房地产市场趋势展望

　　宏观环境方面，面对国际地缘政治冲突加剧、美联储加息步伐加快等因素，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂。随着稳经济一揽子政策的加快落地以及国内疫情影响的逐渐减弱，下半年国内经济有望持续复苏。货币政策继续从总量上发力稳定宏观经济大盘，下半年不排除继续非对称降息，房贷利率短期仍有一定下降空间。房地产调控，回顾过去几次地产小周期，通常在调控政策大幅放松一段时间后，市场才会逐步恢复。本轮市场下行过程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此传导到市场销售端仍需时间，同时考虑到当前房地产行业的外部环境已发生明显改变，市场恢复过程也将趋缓。从短期政策来看，在市场未明显好转前，各地政策发布频次或将维持高位，供需两端均有改善空间，一线城市以微调为主，二线和三四线城市政策放松力度继续加大。

　　在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2022年全国房地产市场将呈现“销售规模高位回落，新开工面积明显下降，投资面临调整压力”的特点。需求端，乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。供应端，土地明显缩量预计将拖累新开工修复节奏，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。下半年竣工逐渐修复进一步带动投资好转，但全年投资仍面临调整压力。悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。

　　三、商业地产发展：上半年供需两端均走弱，未来更新改造空间大

　　此外，现场还发布了《2022中国商业地产发展白皮书》。报告中对于今年上半年的商业地产市场表现总结道：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱

　　商业地产新房市场：2022年1-5月，全国商办物业开发投资额为6270亿元，同比降幅扩大至7.8%，新开工面积为4878万平方米，同比降幅扩大至29.2%，企业开工投资意愿较弱。商办物业销售面积为4239万平方米，同比增长11.5%，但增幅连续2个月收窄。

　　商业地产租赁市场：商铺租金运行整体承压，2022年上半年，百街商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比跌幅扩大至0.46%，百MALL商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比涨幅收窄至0.14%。重点城市写字楼市场活跃度降低，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%，部分城市空置压力较大。

　　商业地产大宗交易市场：上半年投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。2022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易91宗，较上年同期减少41宗；以披露金额的交易计算，交易金额为635亿元，同比下降42.9%。上海大宗交易市场热度不减，写字楼依旧是最受投资者青睐的物业类型。

　　商办用地市场：2022年上半年，全国300城商办用地推出面积为6520万平方米，同比下降33.1%，成交面积为5177万平方米，同比下降41.1%，供需规模均降至近十年同期最低点。成交楼面均价为2567元/平方米，同比上涨5.1%，平均溢价率为4.9%，随着商业地产市场逐渐进入存量时代，企业拿地更趋理性。分城市等级来看，各线城市商办用地供需规模均缩量，二线城市降幅最大，推出及成交面积同比降幅均在五成左右。

　　具体企业表现则是：聚焦核心城市，谨慎外拓，加速运营变革，资产证券化拓宽融资渠道

　　投资布局：头部商业地产企业多采取区域深耕策略，重点布局经济基础好、消费市场活跃的中西部核心城市及东部发达城市群，并在巩固优势区域领先地位的同时，适度向外拓展。

　　经营策略：“互联网+”时代，数字技术在构建“人货场”运营闭环等方面发挥重要作用，科技赋能智慧运营成为行业共识。行业进入调整期，轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面具备优势，成为商业地产企业拓展业务规模的有效方式。

　　资产证券化：2021年以来，以零售及办公物业为底层资产的CMBS/CMBN产品发行规模为1371.4亿元，占CMBS/CMBN产品总发行规模的75%，一二线城市资产仍为首选。

　　展望中长期，中指认为，存量时代，商业地产更新改造空间巨大；多业态、体验式成为商业升级趋势

　　商业地产存量竞争激烈，盘活空间较大。从商业存量改造方式来看，“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素，也是存量盘活的重要途径。与此同时，近两年多地发布相关政策，推动以盘活存量房屋的方式筹集保租房，为商业存量盘活提供了新的可行路径。

　　“Z世代”成为消费主力群体，购物中心业态升级已成为趋势。商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能。同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。

　　四、上半年物业服务价格均同比上涨

　　当天，中指研究院还发布了《2022年上半年物业服务价格指数研究报告》。

　　整体来看，2022年6月二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%，涨幅较去年同期收窄0.27个百分点；环比上涨0.06%，涨幅较上期收窄0.02个百分点。二十城各星级物业服务价格指数同比大部分呈上涨趋势。

　　物业服务收费方面，二十城物业服务均价为2.48元/平方米/月；从不同星级物业服务收费来看，各星级物业服务收费同比均上涨。三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.20%；四星级物业服务收费为2.73元/平方米/月，同比上涨0.10%；五星级物业服务收费为3.80元/平方米/月，同比上涨0.03%。

　　样本方面，整体来看二十城物业服务水平仍以三星为主，占比45.58%，四、五星级项目占比54.42%。从城市分级看，一线城市的四、五星级项目占比为64.29%，环比上升1.30%；从区域看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%，分别为60.61%和61.92%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区；从城市角度看，北京、上海、深圳、南京、武汉、天津、重庆、昆明八个城市的四、五星级样本占比均超过60%，领先于其他城市；二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.48分和80.85分，软件平均得分略微高于硬件平均得分，2022年上半年软件、硬件服务水平均有提高。

　　在活动现场，网易房产专访了绿城服务北京分公司西山燕庐生活服务经理赵鹏，探讨了物业服务如何获得员工与业主双方的高度认可。

　　赵鹏表示，绿城服务一直凭借以服务价值链为方法论，以客户需求为出发点，以服务为链接，持续构建以科技化、平台化、共治化、数据化为支撑的美好生活生态圈的服务理念。作为通向广大业主的“钥匙”，不断提高供给能力，完善全业态布局，为公共物业带来高品质服务。

　　以北京西山燕庐为例，项目为业主打造了贴心生活服务配套，包括有高达20个功能分区，拥有独具特色的9大核心景观组团，并且又以功能主题设置了三大组团，分别为：高氧四季景观公园组团、轻松休闲娱乐生活组团、放松运动阅读健康组团。园区在小区的主入口，东西两个地块分别单独建有以恒温、恒湿、恒氧高标准为一体的四季景观会所，作为业主的第三会客厅，深得业主的高度称赞及喜爱。

　　项目中还开展了一些特色社区增值服务，少儿服务是绿城园区生活服务体系的重要组成部分，旨在整合园区内外部资源，通过举办丰富多彩的系列活动，组织小业主学习、掌握消防、游泳、自然科学等方面知识，让生活在绿城园区的小业主能够更健康、快乐地成长。重点提供的少儿服务主要包含：海豚计划、木荷计划、第二课堂、跳蚤市场、开学吉祥和教育讲座等六项服务内容。

　　优质的物业服务质量，可以显著提升业主的体验感及满意度，让客户享受到更加精细化、便捷化的服务，从而赢得业主的高度认可。此次荣获中指院标杆项目奖项，既是对绿城服务北京分公司过往工作与服务品质的肯定，也是对未来持续精进的鞭策。绿城服务北京分公司也将持续秉承服务改善生活的理念，不断提升核心竞争力，砥砺深耕，载誉前行，打造中国领先的全业态物业服务领导品牌。

　　而对于如何带领团队实现物业服务创新，赵鹏先生表示，在带领团队时，他会细心为每一名员工树立职业规划，加强强化内部标准与流程的落地与执行。

　　在实现物业服务创新的过程中，将绿城服务做前置仓，与业主沟通共创而来，在共创的过程中，做到：

　　1、熟悉绝大多数业主，并与业主代表进行多次深度沟通，了解业主真实诉求。

　　2、结合业主诉求及公司政策，给予逐步实施，并在每完成一项后由业主进行评价，充分让业主体现自身的尊贵感与参与感。

　　3、个别家庭有需求的业主安排管家投入重点关注，积极与业主沟通，满足其正常需求。

　　4、服务创新是以其他优秀项目经验为基础，开展“满意+惊喜”的模式，实现业主还未想到，我们已经做到的服务模式。

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