物业企业管理中税务问题归集与政策解读

      物业管理企业纳税人在营改增过程中遇到的部分疑难热点问题进行归纳，并就国家相关权威部门及部分省市税务部门有针对性地税收政策释疑做一梳理，供纳税人在税收实务操作中参考。

      营改增后，由于增值税与营业税在税收原理、计量方法、发票管理、纳税义务认定、会计核算等诸多方面存在较大差异，因此，营改增对企业损益会产生较大影响，需要认真以对，适时增加税收遵从度。由于物业管理是一个包罗万象不断创新的行业，而税收则相对滞后，政策规定具有高度概括性，故而，建议纳税人在重视税收政策变化的同时，经常与税务人员就物管业务进行沟通。 尽管企业不是政府的ATM机，但是我们仍然需要筑好税收风险防火墙，争取税收利益最大化。需要特别指出的是，在税收实务操作中，纳税人仍然应以税务总局的正式文件以及当地税务机关法规部门的规范性答复为准。

      一、营改增试点业务及征免规定

   问题：物业公司为管理的客户办理会员卡如何缴税？

   解读：纳税人出售会员卡仅给客户授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，应按照销售“无形资产—其他权益性无形资产—会员权”缴纳增值税，适用6%的税率。其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认。纳税人销售会员卡时，资格费根据收费标准按销售无形资产开具发票，资格费之外的货物或服务的预收款按相关科目开具发票。 不过，根据税务部门的规定（财税〔2016〕68号文），各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取党费、团费、会费，以及政府间国际组织收取会费，属于非经营活动，不征收增值税。 在此需要强调的是，物业公司可能会不定期对被服务的客户赠送金额大小不等礼品的涉税问题，按照现行规定，赠送客户的礼品如果单独作价核算，则按销售处理，不属于视同销售；如果物业公司无偿赠送给客户，应属于视同销售行为。纳税人购进礼品取得的进项税额符合政策规定可抵扣的，允许从应纳税额中抵扣。

   问题：物业公司代开发商管理的房屋出租，物业公司没有房屋产权，是否缴税如何缴税？

   解读：如果是由物业公司直接向承租方开具租赁费发票的，物业公司应对收取的租赁费全额按照不动产经营租赁的规定缴纳增值税；房地产开发企业从物业公司收取的租赁费，全额按照不动产经营租赁的规定缴纳增值税。 如果由房地产开发企业直接向承租方开具租赁费发票的，应对租赁费全额按照不动产经营租赁的规定缴纳增值税；物业公司仅就其向房地产开发企业收取的手续费、管理费收入按照商务辅助服务缴纳增值税。

   问题：物业公司为小区内住户按成本价提供杀虫灭蟑（蚊、蝇）服务，是否需要缴纳增值税？

   解读：此项行为属于“消杀服务”，如果有收入应该缴税。可以暂按居民日常服务缴纳增值税。一般纳税人提供生活服务适用税率为6%；小规模纳税人提供生活服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的生活服务，征收率为3%。 税法中的居民日常服务为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。

    问题：物业公司管理的网吧如何纳税？

    解读：可以暂按其他生活服务缴纳增值税。一般纳税人提供生活服务适用税率为6%；小规模纳税人提供生活服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的生活服务，征收率为3%。其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务和居民日常服务之外的生活服务。

    问题：某物业公司为其他物业单位或社区管理的园林兼营提供草木修剪服务（非园林绿化服务），取得的收入如何缴税？

    解读：园林修剪服务可暂按现代服务缴纳增值税。一般纳税人提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外）的税率为6%，小规模纳税人增值税征收率为3%。 需要特别指出的是，根据相关规定（财税〔2016〕36号文），园林绿化属于其他建筑服务，一般纳税人适用增值税税率为11%，小规模纳税人为3%。 对于上述两项涉税政策处理上的差异，建议请示当地税务机关法规部门。

    问题：物业公司以无产权的场地提供停车服务，能否选择简易计税方法？

    解读：按照税法中多遵循的实质重于形式的原则，如停车场为2016年4月30日营改增试点前取得，可以选择简易计税方法按5%征收率征收增值税。

    问题：车辆停放服务按照什么税目缴税？物业管理中还有哪些收入涉及税收？

    解读：根据规定（财税〔2016〕36号文），车辆停放服务应该按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。按照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率为11%；小规模纳税人提供停车服务按提供不动产租赁服务征税，征收率为5%。停车场经营者可以向主管国税机关领用定额发票。 此外，物业公司将电梯轿厢提供给广告公司发布广告取得的收入；将小区内地面提供给外来商户摆摊设展收取的场地费；以经营租赁方式将土地出租给他人使用取得的租赁费；以及出租小区内地面停车位取得的收入，都应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。 上述涉税业务还有很多，无法一一列举。比如，物业公司只要是出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，均应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

     问题：物业公司兼营对外提供劳务派遣服务并选择差额征税，是否需要取得相关资质？

     解读：不需要。依据我国税法，按照规定缴纳税款与××资质有否无关。

     问题：我公司劳务派遣业务选择按照差额征税，以什么凭证作为差额征税的凭证？

     解读：在总局没有具体规定前，可各地税务机关默认的实务操作办法是：暂以工资单以及缴纳保险金和住房公积金的缴费单据作为扣减销售额的凭据。 问题：物业管理和专业劳务派遣单位可否依据各个劳务合同不同的具体约定，一部分选择一般计税另一部分选择简易计税？ 解读：不可以。纳税人提供劳务派遣服务不得按项目选择计税方法，应按照其发生的应税行为选择适用的计税方法，一经选择，在税务机关备案后，36个月内不得变更。

     问题：物业公司下属的保安业务涵盖银行资产安全以及钞票押运两项业务，是按交通运输业适用11%的税率征税，还是按安全保护服务适用6%的税率征税，还是分别核算纳税？

    解读：应该统一按安全保护服务缴纳增值税。根据相关规定（财税〔2016〕68号）：“纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。” 一般纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 小规模纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

    二、其他税种、发票开具以及财务处理

    问题：个人临时代开税务发票是否征收个人所得税？

    解读：关于个人临时代开税务发票核定征收个人所得税的问题，目前各地税务机关均有明文规定。 一是，凡未办理税务登记临时从事生产、经营的零散税收纳税人（自然人）取得个人所得税应税所得代开增值税发票时，由代开发票的国家税务机关或有代征资格的其他单位按开票金额的1.5%核定征收个人所得税税款。 二是，对不属于生产、经营性质，应由支付所得的单位和个人依法代扣代缴个人所得税的个人应税所得，扣缴义务人在向主管地方税务机关进行全员全额扣缴申报时，对纳税人在代开增值税发票环节已按1.5%核定缴纳的个人所得税，作为已缴税款予以抵减。比如深圳市地方税务局就规定：承揽建筑安装业工程作业（包括建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业）的单位和个人是个人所得税的代扣代缴义务人，应在向个人支付收入时依法代扣代缴其应纳的个人所得税。 此外，需要着重强调的是，按照规定（税总公告2016年第23号），其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 据此，个人租赁不动产到税务机关开普通发票，月代开金额不超过3万元，在2017年12月31日之前免征增值税。如果租赁期超过2017年12月31日的，需要等待总局政策另行明确。

    问题：物业公司收到施工队于2016年1月份开具的一份劳务费普通发票，我们是否可以在成本费用中列支？

    解读：按照规定（税总公告2016年第23号），自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省级国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。 因此，公司收到的施工方于2016年1月开具由地税局监制的劳务费发票，属于有效发票，可以列入成本费用。

   问题：物业公司销售货物并送货上门，分开计价收费，在财务上是按销售货物及送货服务分别核算，还是按混合销售都按17%计算销项税款？

   解读：一般纳税人企业可按销售货物就其收取的全部价款和价外费用计提销项税。

   问题：物业公司在提供物业管理服务的同时，向小区业主销售日常生活品和提供维修服务，上述收入是否可按照混合销售服务科目缴税？

   解读：物业公司的上述经营行为属于兼营行为，不属于混合销售，应分别核算不同税率（或征收率）的货物、劳务和服务的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。 按照规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。税收实践中，混合销售和兼营行为容易混淆，两者的共同点是都包括销售货物与提供应税劳务两种行为。不同点是混合销售行为强调在同一项销售行为（同一业务）中存在两者的混合且价款难以分清，兼营行为强调是在纳税人的经营活动中存在着两类不同性质的应税项目，即不是在同一销售行为（同一业务）中发生或不同时发生在同一个购买者（客户）身上。 因此混合销售和兼营行为的判定标准，主要是看其销售货物行为与提供劳务的行为是否同时发生在同一业务中，如果是，则为混合销售行为；如果不是，为兼营行为。

（需要了解物业收费软件、报事报修管理、商场租赁管理软件以及支持物业智慧社区运营的APP，也可以关注我们平台~智慧物业管理软件或者家园秘书Saas平台 或者联系13705944156 林经理 微信同号）