了解一下，物业公司和小区业主之间的十大主要矛盾

由于我们城市化进程相对步伐较快，

导致：

1.部分小区业主对于物业服务的概念模糊；

2.部分物业公司缺乏足够的经验和配置；

3.相关的管理条例和政策存在一定的空白和遗漏。

因此，不少小区业主与物业公司之间纠纷频发，疑难问题、遗留问题堆积如山。遗留问题如果不能得到及时解决，久而久之就变成无法解决。一个小区是否和谐，是牵涉社会稳定的大事。如果生活在一个闹心的小区，估计谁也不能保持一个乐观阳光的心态，微笑面对家人、工作和社会。于是，此篇剖析和建言，希望能够对业主、物业公司、社区以及房管局物管科有所帮助和提示。

一、业委会问题

1.业委会的成立是否依法（物业管理条例）按照基本条件和程序进行的？

2.多数小区基本都是在部分业主刚刚入住，很多业主还在装修更未入住，在社区指导下成立的，业主之间根本不熟悉不了解，仓促选举产生，是否能够代表大多数业主的意志？

3.业委会的工作是否公开透明？怎样听取业主们的诉求的？

4.业委会的成员的工作态度是否能保持刚加入时候那样积极？有没有存在消极和不作为情况？

5.眉山不少安置小区（经典案例：碧华林小区）是由安置户率先入住，商品房住户后期入住，那么业委会是否也一样代表了大多数业主的意志？

6.业委会成员是否该领取补助？补助金额为多少恰当？（经典案例：八方圆小区）

7.业委会代表全体业主与物业公司之间签订合同（特别是物业服务合同），是否做到了公正公开、合理合法？

8.业委会成员是否应该在小区内公布头像及简单个人资料，便于业主们认识和交流？

9.业委会成员的辞职、辞退、更换、换届等信息是否合法且公开？（经典案例：九龙豪府）

10.业委会的工作该怎样形成业主监督机制？

二、开发商遗留问题

由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。因此，我们的多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来更方便，就基本全都认定了物业公司。这一点上，小编站在公正的立场上，首先为物业公司抱屈一番。

绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系；即使部分物业公司是开发公司的子公司，但是管理相对独立，财务更是单独核算。所以关于开发商方面的遗留问题，与物业公司毫无关系，有的甚至是销售代理公司方面的问题，更是与物业公司沾不上边。

1.建筑物质量问题：外墙渗水、屋顶漏水、墙壁裂缝、电梯运行不稳定等；

2.配套设施完善问题：绿化、健身、业委会办公场所、公厕等；

3.房屋、车位产权证问题：近年眉山有多个楼盘出现此问题；

4.销售时胡乱承诺问题：底楼私家花园、顶楼的楼顶使用权、露台搭建等；

5.延期交房问题：包括不够交付标准仓促交付，近年也较多；

6.实际与承诺不相符问题：体现在大门、绿化和修改建筑规划的较多；

三、维修基金问题

名词解释：住房专项维修基金是指专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。眉山市维修基金缴纳标准为电梯公寓50元/㎡，门市50元/㎡，多层35元/㎡，别墅55元/㎡。

相比较于前两个问题，关于维修基金的纠纷在眉山现实生活中要略微少一点。原因是：所有老小区都没有住房维修基金这个项目，没有收取，也就不存在提取和动用。而现在的新小区，虽然已经缴纳了住房维修基金，但是，由于入住时间短、设备设施等使用率不够高、保修期未到或者刚满，因此也没有没有动用的必要。不过，一些新小区由于特殊原因（质量原因、维护不善原因、意外原因等），已经有了申请动用维修基金的不少案例。

提取住房维修基金纠纷产生于两个方面：1.是否具备提取维修基金的条件；2.是否符合提取维修基金的程序。

1.是否具备提取维修基金的条件？这就出现了一个相关法律法规的空白：物业公司应尽的义务里面就有一项--维修维护小区的设备设施。那么超过多少钱的维修（更换配件）费用，才有资格提取维修基金呢？根本就没有明确的规定。据小编了解，在眉山城区的新小区中，物业与业委会签订的服务合同对于此条款也普遍比较模糊，埋下了一定的纠纷隐患。在实际操作过程中，一般也自行约定了一个数额。眉山一般根据小区大小，物业公司自行约定200元----1000元以下由物业公司自行承担维修及费用。

2.是否符合提取维修基金的程序？这就又牵涉了一个公民基本素质的问题，因为程序里面有一项规定，提取维修基金的申请上面必须经三分之二以上的小区业主同意。在意见征集过程中，就会出现一些素质不够高或者相关法规不够清楚的业主，不同意。举例说明，眉山某小区三号楼电梯故障，需要维修及更换配件，总价格超过万元。在提取住房维修基金的申请需经5号楼、2号楼业主签字同意的时候，就遇到相当大的阻力。拒绝签字的理由是：3号楼的电梯故障关我什么事？既不是我弄坏的，也不是我在使用，更没有影响到我，凭什么要我出一份钱？

四、物业费（含未入住）、停车费等收费标准问题

前几日眉山又爆出两起业主与物业的纠纷：一起为对物管费收费标准不满意；一起为保安与业主因为亲友探访收取停车费不满导致抓扯。

由于绝大多数小区的收费标准都不一致，所以关于收费标准的问题是几乎所有小区都发生过争执的问题，甚至闹到过房管局和物价局。其实物业服务是一种市场行为，物业服务的标准不一样，那么收费就肯定不一样，没有一个统一的价格的。完全在于业主与物业公司签订服务合同时的约定。

以电梯公寓为例，眉山某小区电梯住户收费标准为1.8元/平方米；而眉山另一小区电梯住户收费标准仅为1.0元/平方米，差价达到80%，也都不算违规违法。

如果业主们认为收费标准与服务标准不相符，就完全可以要求提高服务质量或者是合同期满修改收费标准。

而未入住的物业费用也是个小区频发的一个纠纷，往往很多业主认为：我的房子根本就还没有装修，更谈不上入住，丝毫没有享受到物业公司的服务，凭什么要交物管费？而且还要全额缴纳？但是物业公司的理由更具备合法性：根据物业管理条例，一旦交房，就开始计算物管费用。物管条例上还有一句话更加具有总结性：业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。当然，物业公司为了减少纠纷，完全可以根据实际情况，自行执行一个人性化的收费原则。

停车费问题也是眉山纠纷频率较高的一个矛盾，很多眉山本地的业主群甚至也都转发过一条新闻：外省某小区业主集体起诉开发商，诉求小区车库归全体业主所有，最终胜诉。其实这只是一例个案，并不适用于我们眉山，一般来说：只要该车库（车位）在申报的建筑规划上存在（也就是可以办理产权证），那么所有权也就属于开发商，开发商（物业也可代收）就有出售和出租的权利。（这里暂时不讨论这个法律问题）

其实停车费包含两个内容：车库(位)租赁费和车辆管理费。车库（车位）租赁费收取的基础是：开发商（或其它自然人）拥有产权，业主并未购买。这属于一种市场的商业行为，即使某些开发商为了尽早将车库出售变现，所收取的租赁费较高一些，从法律上讲业主也无权干涉。车辆管理费则是无论业主是否购买，无论规划上是否存在，都应当缴纳的一笔费用。物业收取管理费的主要职能是：摆放有序、道路顺畅、安全看管。相应的，一旦出现损伤、被盗等，那么就要根据情况承担一定的责任，责任的额度有一个核实、认定、划分以及协商的过程。

至于外来车辆（含亲友探访）临时停车是否应该收费以及收费标准，则仍然是物业服务合同中双方应当约定的内容。

五、私搭乱建和公共道德问题

目前我们关于私搭乱建的问题较为普遍。重灾区是顶楼业主侵占楼顶、底楼业主侵占花园，还有一个就是违规搭建和封闭赠送的露台。（至于违规安装雨棚和防护栏，因为对别人危害不大，暂不讨论。）

这一点上我们公正的说：物业人员绝对的是相当的冤，比窦娥还要冤。

私搭乱建发生的原因是：1.为了达到销售的目的，销售人员擅自（或经过领导授意）承诺可以搭建（反正不用写进购房合同，销售结束就走人）；2.看见别的业主搭建了，觉得吃亏了，效仿别人；3.完全出于私利，认为对别人侵害性不大，私自搭建。

以上搭建的原因，跟物业公司半毛钱的关系没有，但是最终物业公司却要承担几乎所有的责问和责任。说穿了，物业公司自己也是坚决反对乱搭建的，问题在于：手中没有执法权，无法强行阻止；对于已经完成搭建的，更没有权力和勇气果断去动手拆除。要说责任，只有两点：1.安保巡查不够频繁，没有及时发现，导致有些乱搭建的几乎成型才发现；2.没有与相关执法部门协调沟通及时到位，没能及时查处。

其它公共道德问题跟上述问题较为雷同，主要表现在：1.摘花捕鱼；2.乱停乱放；3.噪音扰民；4.私设灵堂；5.践踏花草；6.家禽家畜；7.空调滴水等等，这些方面物管公司也委屈的承担了很多责任和责难，其实这些都应该是“业主公约”中约定业主应该共同遵守和维护的内容，物业人员只有好言相劝，无法也无权进行处罚。

六、门禁制度问题

这个问题也是物业公司非常头痛和委屈的事情，时常导致纠纷和堵门事件。

1.刷卡进门（大门和单元门）制度

其实绝大部分业主和物业公司都是非常支持的，但是为什么都不能坚持下去呢？原因有两个：个别素质不高的业主经常忘记带卡；不少老年人不懂也不习惯高科技产品。导致该制度形同虚设，一般只有几个月的热度，最终大部分恢复到传统的进门方式。大家可以看看，几乎所有的新小区的单元门都设置了闭门器，需要按密码（刷卡、对讲、钥匙等方式）才能进入，但是现在，几乎都是被人为破坏了的，或者用砖头塞住单元门了的。主要责任在个别业主，不在于物管。

2.陌生人进出盘问制度

不少业主把小区偶尔发生的偷盗事故，全部归罪于物业公司对于陌生人进出盘查不严导致的。

虽然发生偷盗情况，物业公司有不可推卸的责任，但是陌生人进出的盘问制度的执行不到位却绝不是物业公司偷懒的原因。一般的物业公司对于值班门卫都有明确要求：严格执行陌生人进出盘问制度。但是保安们在执行该制度的时候，却经常遭受谩骂或者甚至差点被打。举例说明：某业主亲友探访，门卫拦住问：“干什么的？”对方回答：“找人”。门卫：“找哪个”？对方开始不耐烦：“找***”。门卫：“我不认识你，按规定，请你的朋友打个电话过来或者亲自到大门接你”。 对方或者所要找的业主不少就会因此暴躁发怒了，那么保安的一顿臭骂就少不了了。久而久之，保安们对此就懒得过问，觉得吃力不讨好。

七、偷盗或损坏赔偿问题

几乎所有的小区，无论物业公司多么尽职尽责，偷盗和损坏事故都是难以避免的，最多也就是个频繁程度和是否协商解决好的问题。

物业是否赔偿，有个重要的前置条件，业主是否缴纳了相关费用：物管费或者车辆管理费？

至于赔偿的额度，也有个程序：

1.是否报警、认定损失的事实和大小；

2.责任的划分（亲友内盗、门窗未安全关闭、车辆未停放在指定地点等因素）；

3.理性协商。

这个问题所牵涉的司法问题，我们暂不讨论。我们建议一定要协同业委会参与，友好和公正的协商，而不少的业主一旦协商不成，多半以拒交物管费抵扣的办法进行维权。

八、快递包裹保管问题

随着网络的普及，网购进入千家万户。随之给物业管理带来的麻烦也应运而生，表现在：1.堆放困难；2.保管不善；3.遗失冒领。物业公司最头痛的是：巨大的工作量没有带来任何经济收益，反而带来了诸多的纠纷和损失。

以后这个问题会更加的突出和频繁，所幸此问题已经引起物业行业的高度重视，正在积极商议，希望能够商讨出既不损害业主利益，又能减少物业麻烦纠纷的方式。据悉：邮政快递的快递柜已经尝试着进入小区试运行。

九、小区共同财产收入分配问题

对于我们业主来说，一般情况下，倒是很少有人提及这个问题。但是，一旦有业主对物业公司有所不满，又总是会把这个问题提出来加以质问，当然也会赢得很多支持者。

严格意义上讲，属于小区全体业主共有的资源，其收益确实归业主们所有。而《物业管理条例》上，也对公共资源收益去向提出了指导性的意见：1.业委会办公费用；2.弥补住房维修基金。

但是，针对我们目前的物业管理现状，这部分收益几乎都是由物业公司管理并使用，作为弥补物管费的不足，用作维护修理方面的费用支出了。

其实这个收入基本就是广告收入，和个别小区的游泳池运营收入，其它可以忽略不计。

先说游泳池，说实话，物业公司是根本不愿意经营的，因为开支大（人工和换水），风险大（安全），收益低。外包，给业主送几张游泳票是不错的选择。这个金额很少，可以忽略。

再说广告费，广告费（含小区内摆摊、电梯轿厢、广告牌、公告栏等）其实收入也不是很高，而运营者一般也是直接联系的物业公司，加上物业方也有额外付出：管理、增大安全巡查力度、使用由物管公司付费的公共用电等。所以，建议业主们，这个收入不必过份责难，就由物业公司管理运营就好了。

十、安置、商住混合小区问题

由于很多城市都存在多个安置小区，是由商品房业主和安置区业主共住的，只有极个别才分开。

商品房业主和安置区业主共住的小区，矛盾比起别的小区就又要多一些。不仅业主头痛、物业公司头痛，连社区、街道办、物管科都为之头痛。

简单的说，矛盾主要体现在以下几个方面：业委会成员比例、生活习惯（种菜、养鸡）、车位要求、收费标准（含服务标准）、拖欠物管费等。

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