浅谈物业管理早期介入

　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等。油田企业内部的物业管理主要指住宅小区内的保洁、保绿、保修、保安等“四保”工作。随着物业管理的快速发展,不可避免地出现了一些问题,这些都给物业管理工作带来了很大的麻烦。大多物业都是建成即将交付使用时才交于物业公司,物业管理仅仅成为房地产开发的延伸,先天不足,后天难补,并且物业公司常常来不及作充分准备,便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大,势必在验收、入住、装修等工作,任何一个环节出现失误或疏漏,都将对后期管理造成不利影响,甚至产生无法挽回的损失。此外,由于设计不尽合理、施工粗糙、图纸资料不全等,都会直接影响物业今后的使用和管理。那么,怎样才能避免物业管理的被动局面,使物业管理能更快的进入角色,更好的为居民服务,本文提出物业管理早期介入,并对其进行简单阐述,共同探讨以达到提升物业服务水平。

　　物业管理前期介入的含义

　　物业管理早期介入,是指物业管理企业在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程,从事物业形成前的阶段性管理。从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议。 物业管理早期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此,无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理企业对物业进行的是软件管理。

　　物业管理早期介入的必要性

　　现在我们进行的物业管理绝大多数未涉及到早期介入,经常出现以下问题:1.物业规划设计和施工安装存在问题,如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等;2.建设单位不按规定提供物业管理的基础条件,如管理用房、物业档案缺漏等;3.工程质量保修和工程遗留问题处理不及时等等。这一系列问题即给居民带来了不便又导致了物业管理的开展。引进物业管理早期介入,以上的问题就能迎刃而解。物业管理企业通过早期介入活动,将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计,并且在建设施工阶段同步跟紧配合,协助开发建设单位及时发现和处理建设过程中存在的问题。物业管理公司拥有专业人员,对各项物业的优缺点了如指掌,而且在物业管理方面也与住户有密切的联系,因此对住户所需求的物业特点很清楚,并且由于不断地与住户保持长期联系,也熟悉住户对物业需求的变化。不仅能从源头上堵住漏洞,还可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害居民利益的因素尽可能消除或减少。所以,在物业管理早期介入时,物业管理人员可对项目的立项、规划设计、施工监理代表住户提出住户的呼声和需求,使其最大限度地贴近住户的想法和满足住户的需要。这就保证了是物业投入使用后,物业管理顺利开展,居民利益得到保障。

　　物业管理早期介入的作用

　　1、优化设计

　　随着社会经济的发展,人们对物业的品位和环境要求越来越高,这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外,还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。物业管理企业可以从住户及日后管理的角度,就房屋设计和功能配置、公共设施配套等方面提出建议,设计人员往往从设计角度考虑多,对物业管理方面考虑少。例如,每幢楼宇应预留空调、脱排油烟机等的位置。一般家庭拥有自行车或助动车、摩托车、小轿车等,则应考虑泊车位、车棚、车库等。在规划设计阶段,设计人员应充分听取物业管理人员的意见,以提供良好的规划设计方案。使物业的设计更加优化、完善。从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

　　2、有助于提高工程质量

　　在工程施工这个关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。往往造成物业质量不如人意,今天厕浴间漏,明天屋面漏,后天屋里长磨菇,严重影响了居民的生活质量,造成大量投诉,住户在找开发商解决不了问题的时候,往往迁怒于物业管理企业,拒绝缴纳物业管理费,使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后,却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。在早期介入之时,物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理,对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚,提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量,为以后的物业管理带来极大的方便。

　　3、有利于物管工作的开展。

　　物业管理通过早期介入,在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中,可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从居民的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议,从而完善了物业,减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时,通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系,可以在今后物业的保修期内,加强双方的紧密合作,提高物业的维修及时率。另一方面,由于通过早期介入,物业管理公司已经在居民入住前,处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。居民入住时,就可以全心全意地投入接待工作,树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行,物管公司即使很努力,往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,容易忙中出错,其后还会出现一段时间的磨合期,影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此,物业管理前期介入是非常必要的。