城市住宅物业公司目前存在的管理问题

　　在房地产行业迅猛发展的当今社会，随着人们收入的增加，城市市民的生活水平普遍提高，随之而来的是对衣食住行方面更高的需求和期待。人们对住宅质量、居住环境、配套设施、管理服务等方面都有了更高更具体的要求，而这些要求同时也成为影响房产交易量的重要因素，这种情况下，物业管理的层次和水平就成为城市住宅区综合质量的重要考核指标，也成为房地产行业中的重要竞争项目。一个综合素质高的物业管理团队成为一个高质量住宅区的必备要素，而缺乏系统完善的物业管理显然是有失竞争力的表现。

　　城市住宅区物业管理活动涉及到住宅区民主参与和自治等各个方面，加之当前相关立法和制度还不够完备，行业大气候仍需改善和提高，所以我国城市住宅区物业管理在探索中不断出现各种问题，走了很多弯路，导致住宅区业主受气、开发商资金受困、政府相关部门受累的现象不断出现。

　　物管企业作为住宅区业主与房产开发商之间的纽带，同住宅区自治组织即业主委员会等，共同参与城市住宅区民主管理和自治建设，物业管理很多细节的处理关系到整个住宅区民主管理和自治管理的水平，时刻影响着整个住宅区的自主治理和长远发展，是和谐社会要求下和谐社区的功能性组成部分。而我国当前有关物业管理的立法不完善直接导致城市住宅区物管方面的细节问题无法可依，各地相关规定间的冲突也导致具体问题的拖延或矛盾的升级；物业管理实际工作中出现的问题更成为住宅区管理与和谐社区发展的障碍，导致住宅区业主经常由于不满意物管公司管理模式或以物管公司提供的服务不能满足其需求为由不配合住宅区的管理和自治。 　　根据2012-2016年中国物业管理行业发展现状与投资战略规划研究报告的相关数据，总体来说我国城市社区民主与自治管理中的物业管理水平各地发展不平衡，相应的市场竞争机制不健全。一些珠三角城市、北京上海等一线城市以及部分沿海城市的物业管理起步较早，行业较规范，服务质量也较高，相应的，相关的立法比较繁复，物管收费也相对高。而更多内陆城市和小城市的物管业则存在更多更深的问题。且我国物管业市场竞争机制的不健全使得整个行业行为缺乏统一的行为标准，同时缺乏法律的监管。

　　具体的，我国物管行业的问题可划分为立法与制度方面和实际运作方面两部分：

　　一、立法与制度方面

　　（一）立法落后于实践，且各地制度不统一，规范相互冲突，体系不协调。

　　1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，其中明确了："住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理"。 直到2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》才正式施行。这一条例的推行无疑对规范物业管理，维护业主和物管企业的合法权益，改善人民的工作与生活环境提供了重要依据。但该条例的出台远远落后于早在上世纪80年代就开始有的，以深圳地区为代表的，具备一定发展程度的物管实践，这样物管的相关立法在时间上就远远落后于物业管理实践。

　　《物业管理条例》在许多地方物业管理条例出现后诞生，各地不同的物业管理发展水平使得立法者对物管立法有着不同见解，各地物管制度和各自出台的条例极不统一，名称五花八门，内容也相去甚远，甚至在许多相同相似的事项上存在着截然相反的规定。制度与制度间冲突，条例内部也难以协调，而且地方性法规和制度出现许多与《物业管理条例》明显不相同的规定，使我国物业管理立法的统一性遭到严重破坏。

　　（二）法律赋予政府过多行政处罚权。

　　《物业管理条例》和一些地方性法律法规都规定了过多的行政处罚事项。这当然的对违反相关条例的物业服务企业有惩戒作用，同时对其余物业服务企业具警示作用。但不加分类的对所有一旦出现违约事项的物业管理公司就用行政处罚权进行处罚，无形当中是行政管理权的扩大化的体现。以行政罚款为例，首先，行政处罚影响物管企业和住宅区业主双方的意思自治，物管企业因为考虑到纠纷后需要向相关行政部门缴纳罚款，在与业主协商解决纠纷问题时就会故意压低应当赔偿的数额，业主权益便损失其中。其次，物业服务企业终究是以赢利为目的的市场主体，如果行政罚款过多，物业服务企业为了保底盈利必然想尽办法降低成本，给业主带去间接的不利影响。

　　二、实际运作方面问题

　　除了立法与制度缺陷，物业管理还存在更多实际问题，这些问题横亘于住宅区建设和日常管理中，导致城市住宅区自治管理不能正常运转，致使城市住宅区自治管理中的矛盾层出不穷，严重阻碍着城市住宅区的和谐发展。其中包括：

　　（一）物业交付使用后工程质量等问题。

　　依照北京建委物业管理处相关报告，物业纠纷80%以上与开发商遗留问题有关。 交到业主手中的房屋经常出现如天花板及墙壁的渗漏水、裂缝、掉灰等问题，给业主的装修和生活带来诸多麻烦。维修上，业主通常只能指望物管公司，因为业主并不清楚开发商遗留的工程质量问题在维修上是需要房产开发商和物管公司双方经过协商，共同解决的。这样一来，出现问题后业主直接找物管公司问责，而物管公司在不能及时解决问题的情况下，又经常把责任推卸给房产开发商，从而延误维修，损害业主利益，造成业主与物管公司间的信任危机。

　　另外住宅区在设计之初，也并不能在设计上周全的考虑到各建筑及其配套设施的全部实用性和利用度，很多设计的合理性有所欠缺，导致配套设施的运作不理想。例如水景观设计由于建设和管理成本高成为空池空地；社区绿化带被改为停车场或其他经营用地等，这些问题使业主的生活环境和质量达不到其购房前的心理预期或合同约定的效果，导致一系列投诉和纠纷的产生。

　　（二）行业收费不规范，物业费难收。

　　由于2004年1月1日起执行由国家发展和改革委员会会同建设部共同制定并承担解释的物业管理收费办法中对于物业费的收取只有原则性的规定，规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。但没有给出分档标准或具体的收费标准。各地物业管理由于没有国家统一的收费标准，各住宅区内物业管理公司的服务及产品质量也相去甚远，导致许多住宅区的业主以物业没有把该做的事情做好，没有提供很好的相关服务，就只知道收取物业费为由，或者不满标准不明晰，不公开、不透明、缺乏收费明细的物业收费制度而拒缴或恶意拖欠物业费，导致我国目前很大数量的物业管理公司都在保本经营，甚至亏本经营。收费难成了物管行业不争的事实，物业费收缴率低的问题严重阻碍了物业管理行业的良性发展。

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