物业和开发商的工作职责范围

　　一需要物业公司负责的事

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业公司的管理服务体现的是"公共服务",是为业主提供"公共服务产品".

　　物业服务分基本业务和专项业务。其中基本业务包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。

　　专项业务包括以下五方面：

　　1、治安防范。通过值班、看守、巡逻所进行的防火、防盗、防事故以及突发事件的处理；

　　2、清扫保洁。对管理区域内的垃圾定时定点收集清运，以及对公共部位的清扫保洁；

　　3、小区绿化。对管理区域内的公共绿地，宅旁绿地和道路绿地的日常养护；

　　4、车辆管理。对进入管理区域内的各种机动车辆的限制，除了必要的特许车辆外，其他车辆经过允许方能驶入，并按规定地点停放。

　　5、共用设施设备、场地维护管理。共用设施设备是指共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（由专业服务机构负责的除外；开发单位与市政能源单位对"服务范围"有协议的，从其约定）。共用设施设备、场地包括：共用的上下水管道、共用照明、监控系统、消防系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、文化体育娱乐场所（社区居民委员会等社会服务机构的办公活动场所不在"服务范围"内）、物业管理区域内的道路、化粪池、自行车棚、地上（下）停车场（位）、水系、护栏、楼道及围墙等。

　　通俗地讲，物业管理就是对住宅小区的共用部位、共用设施设备以及小区绿化、环境卫生、小区秩序进行维修、养护、管理的活动。物业公司向业主收取的物业服务费用，主要用于这些方面的支出。

　　二需要开发商负责的事

　　1、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任。

　　2、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

　　（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

　　（4）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　3、在建筑工程保修期外，居民住宅楼外的供热设施和楼内的共用供热设施由供热单位负责管理与维修。已经分户供热的住宅用热户室内供热设施，由用热户管理，更换供热设施的费用由用热户承担，因供热事故造成损失的除外。

　　4、非住宅用热户的供热设施管理责任，由供热用热双方在合同中约定。

　　5、超过保修期的责任如何划定？如果是分户供热的用户，室内供热设施相对独立，由用户自己负责维修；公共供热设施则由供热单位管理并承担维护责任。

　　三需要业主自己负责的事

　　1、家里的门窗框、把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都要业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

　　2、此外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，也都是全体业主的事。

　　物业服务合同中如果有关于物业服务事项的约定，优先遵从物业服务合同的约定。