物业社区经营需要关注的一些税收问题

合理利用税收优惠政策  

       税法规范的生活服务业，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，也是现代社区经济中的大部分内容。其服务范围包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。而税法中的现代服务业，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。其范围包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。具体来说，比如其中的文化创意服务就包括了设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

       按照现行税法，涉及社区经济中生活服务业不征税的项目并不少，只不过我们如何去对症下药，以期实现税收利益最大化。比如下列业务几乎都是免税且获得国家鼓励发展的项目：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务；养老机构提供的养老服务；残疾人福利机构提供的育养服务；婚姻介绍服务；殡葬服务；残疾人员本人为社会提供的服务；医疗机构提供的医疗服务；从事学历教育的学校提供的教育服务；学生勤工俭学提供的服务。  

       我国已经进入最佳的创业时期，在有选择地进入社区经营活动中，如何把握好国家政策环境的精髓，无一遗漏地为我所用，这也正是现代物业管理的要义所在。正像西语所言“某人的垃圾可能是别人的宝贝”，如果条件允许的话，人们首先可以考虑安置重点群体人员进入就业岗位，比如退转军人、待岗人员、大学生创业者以及残障人士等。比如，在政策上，我国目前对安置残疾人的单位或个体工商户，实行由税务机关按纳税人安置残疾人的人数，限额即征即退增值税的办法。这项税收优惠长期、固定有效。就具体规定而言，安置的每位残疾人每月可退还的增值税具体限额，由县级以上税务机关根据纳税人所在地适用的经省一级人民政府批准的月最低工资标准的4倍确定，免税额度还是不小的。  

        现实中，涉及社区经济项目的税收优惠，项目繁多、细则繁杂、包罗万象，企业应该紧紧抓住大有可为的历史机遇期，最大限度地用好、用足、用活政策。比如，按照现行规定，对持《就业创业证》的人员从事个体经营的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城建税、教育费附加和个人所得税（限额标准可上浮20%）。此外，与社区经济经营项目关系密切的其他的税收优惠还包括：吸纳重点群体就业税收扣减；退役士兵创业税收扣减；吸纳退役士兵就业企业税收扣减；随军家属创业免征增值税；随军家属创业免征个税；安置随军家属就业的企业免征增值税；军队转业干部创业免征增值税；自主择业的军队转业干部免征个人所得税；安置军队转业干部就业的企业免征增值税；残疾人创业免征增值税；特殊教育学校举办的企业安置残疾人就业增值税即征即退；残疾人就业减征个人所得税；安置残疾人就业的企业残疾人工资加计扣除；安置残疾人就业的单位减免城镇土地使用税，等等。  

         对于实力较大资金雄厚的物业公司，在社区经济项目的选择上可以起点高一些，眼光放的远一些。比如，公共垃圾处理项目，就是一个不错的选项，其取得的收入可以享受多重税收优惠。根据规定，企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目（包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等）项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。  

完善与筑牢税收风险防火墙

       税务风险目前已经被公认为企业经营中的最大风险，企业税务风险管理的目标是在防范税务风险的同时为企业创造税收价值。诺贝尔经济学得主迈伦•斯科尔斯的一份针对欧美企业的研究报告显示，具有税务风险管理意识的企业家比没有税务风险管理意识的企业家，平均每年为公司多创造38%的利润。企业税务风险防范之要旨在于系好安全带，而不是觊觎遇到麻烦时如何乘救生艇逃生。作者在写与税收相关的文章时曾反复强调过这样一个事实：美国的交通安全常识可谓妇孺皆知，美国人的“命”也比国人值钱，但美国的数据显示，还是有18%的美国人开车不系安全带。上文我们提到的安置残疾人就业可以享受税收优惠，应该是有条件的，一定要吃透政策，不是随便在大街上找几个拄着拐棍的人坐在办公室里就万事大吉。  

        税务总局目前推行倡导的税收遵从度让越来越多地企业财务步入规范，但是仍然有不少企业不以为然，以致让企业正常的税收机制运转失灵以及已经负债累累的财政完全失去纪律约束。比如，仅就个人所得税而言，作者在税收操作实务中接触到的就有下面几种“避税”小招数，过往屡试不爽，以后恐怕不行了。现试举几例:一是旮旮旯旯儿地搜罗发票抵税；二是工资不通过银行发，直接发现金规避个税；三是补贴不申报（比如饭补、话补、房补、婚补、生日金等）；四是工资高的离谱，找个张三李四代发工资；五是故意混淆劳务和工资申报（尤其是物业公司很多属于劳务所得的申报却按工资申报）；六是把单位福利包出去。福利外包的猫腻在于，企业将员工部分福利和工资外包给人力资源或管理咨询公司，让他们开发票，然后让他们给自己公司的员工发放工资。  

      说到税收风险，需要再扯一句的是，近期关于单位因偷逃税收被查处，导致具体财务经办人担责的风险越来越清晰。根据税务总局关于税收违法案件信息公布办法，单位出问题，负有直接责任的财务人员姓名、性别及身份证号码将被公示于众。人们还可以查询到税收违法案件的主要违法事实、相关法律依据、处理处罚情况和是否移送司法机关等信息。简而言之，做为责任人，上了黑名单，除了专业技术资格不保，今后个人在出国、贷款方面都会有不小的麻烦题。更严重一点，财务直接责任人被追究刑事也无不可能。  

链接：某物业管理公司涉税典型案例简析  

       物业案例：日前，广州市某区税务机关对物业管理行业实施纳税评估时，发现某物业管理公司账目中存在大额管理酬金。经过实地核查和账目检查，税务人员确认该企业存在税前多扣除费用，少缴企业所得税行为，并对该公司作出税收违法处理决定：调增应纳税所得额2657万元，补缴企业所得税614万元，加收滞纳金169.9万元，补缴代扣代缴非居民企业所得税9.06万元。   2019年初，某税务机关评估人员使用行业税源风险数据模型对广州某物业管理公司申报数据进行分析时，发现该公司2016年～2018年连续3年在收入递增的情况下，企业所得税贡献率却呈现逐年大幅度下降的态势，其指标并不符合物管行业营业状态稳定的特点，遂将该物业公司列为重点评估对象。

       税务评估人员发现，从企业所得税相关数据来看，该公司2016年～2018年所得税贡献率分别为1.01%、0.74%和0.24%，与同行业平均水平相比偏低，且毛利率从2014年的16.5%下降到2018年的9.7%，变动幅度较大。从企业财务指标数据来看，公司主营业务收入每年递增，主营业务成本变动率、管理费用变动率递减，但主营业务利润变动率下降明显；在主营业务成本变动率相近的两个年度，收入增加但企业利润却大幅减少，多列支费用的嫌疑较大。  

       针对疑点指标，税收人员查阅了该公司2018年企业所得税汇算清缴鉴证报告，发现公司当年以服务费的形式向企业股东支付管理酬金746.9万多元。按照规定，企业年度经营如有盈余，应在申报纳税后按股东投资比例对可供分配利润进行分配，但该公司当年可供分配利润只有101.76万元，显然这笔管理酬金并非税后分配。评估人员随后进一步查阅了该企业近几年的汇算清缴历史鉴证报告，发现该公司从2016年起，每年都会向其3个股东支付管理酬金，并且数额逐年递增。综合各类数据指标信息，评估人员判断，该公司企业所得税贡献率逐年大幅下降，很有可能是源于向其股东支付“管理酬金”这一举动。  

      税务评估人员遂要求该企业对收入增加但利润下降的情况进行说明，并对管理酬金支出的计提依据、计算标准和会计核算等情况进行解释。该物业公司表示，企业近几年利润率不断下降是由于物业管理成本不断增加，其增长速度高于企业收入所造成。同时，公司高管称，管理酬金是向其股东支付的管理服务费用，并提供了企业3个股东分别与其签订的提供服务的协议书。税务评估人员发现，3份协议书在文书格式、服务内容、支付酬金方式上完全相同，均是按照股东的投资比例支付酬金。其中某境外股东取得的酬金，该公司已按服务费项目为其代扣代缴了企业所得税。   对于物业公司的解释和提供的财务资料，评估人员认为并不能排除其收入和成本方面的疑点，决定到公司经营场所进行实地调查。评估人员在调查时发现，其与股东约定的提供管理服务的实质内容是该企业的日常运作事务，而实际上这些工作均是由公司管理人员履职完成，并非按照协议约定由3个股东参与管理运作，并且该公司也无法提供3个股东具体履行协议的具体证据。公司财务人员解释称，其股东与业委会签订的是酬金制物业管理合同。合同明确规定，小区收取的物业费在扣除物业酬金后，剩余资金物业公司仅为代管，是管理服务运营资金，目前北京、上海等地的物业管理同行也有相应做法。企业在账务处理时，管理酬金只是代管物业费中的一个支出项目。对此，税务人员认为，该公司股东所签订协议采用的所谓酬金制在账目处理上的实质，是税前向股东预分利润，税前将计提的酬金直接计入当期主营业务成本，而没有按照税法规定进行税前扣除，这种做法不符合税法相关规定。  

        就此，税务机关依法对该企业作出调增应纳税所得额、补缴企业所得税和加收滞纳金的处理决定。同时，由于该公司检查年度按支付服务费的形式代扣代缴了境外股东的企业所得税，但其向境外股东支付的资金实质并非服务费而应为股息红利，因此按照税务机关处理意见，企业补缴了少代扣代缴的企业所得税9.06万元。

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