物业的人工成本、人员素质、业主大会、业主委员会那些事

经常看到大家在骂物业，原因多数是房子漏水、电梯故障、服务态度差等等，我要告诉你们：何止房子漏水不修，消防主机瘫痪的有的是，电梯需要大中修的也很多！

虽然我们也没有看过你们小区的物业服务合同，但是我们相信《物业服务合同》通常不会规定这些大中修是物业服务企业的义务。

如果大中修会在《物业服务合同》中规定是物业服务企业的义务，那么业主交的公共维修资金还有什么意义？！物业费都管了，公共维修资金不是多余吗？

我们先来说说物业的人工成本。

我们来算一笔帐。

假设你家的物业费2元/月/平方米（在全国来说已经算是不低了）；100平的房子（房子也算是不小了），每年的物业费是2400元；

一个秩序维护员大哥人工成本每月3500-4000元（工资2800—3000，一线城市会更多，外加保险、福利、服装等等综合测算，算的是平均水平多少会有点出入），全年是42000—48000元；一个门岗最少是3个人（三班倒），那么3个人每年人工成本是126000—144000元。

按照上面您家大house住房的物业费计算，这个门岗每年的人工成本需要52.5—60户业主一年的物业费。

一栋楼一梯两户，18层，36户，每户100平，物业费2元/月/平米，需要近两栋楼的业主物业费来支出一个门岗3个人的人工成本，那么小区里一共有几栋楼？何况，保洁、客服、工程及管理人员的人工成本还没有说。

我们再来说说物业公司的人员素质问题

物业管理行业的人员素质普遍不高，劳动密集性行业都是这样。秩序维护员、保洁、工程和客服基本上就是一个城市最普通甚至是最低工资的代表。

这些最普通、最低的工资，只能招像父母，甚至是爷爷奶奶一样岁数，且不指望钱的人比较容易，他们无非也是比种地要少受点累而已。所以，您作为业主，指望他们有多高素质，能全心全意全为您，您那点物业费还差很多事呢。

当然，还有一些公共区域的广告收益、车位管理服务费问题。

如果没有这些，估计物业公司也早撑不住了。虽然物业公司确实从这里面拿了钱，但也算是现阶段，业主不能成立有效的业主大会，不能行使公共管理权利和义务的时候，有那么一个管家还在给业主撑着门面，没有点利润谁还愿意撑着。

最明显的就是车辆管理服务费。

很多业主在骂物业利用业主公共区域收取停车管理费，认为这部分钱应该归全体所有。说的没有错，利用业主公共区域收取停车管理费应该也是经过业主大会同意的。

但现实情况是，业主成立不起来有效的业主大会，假如物业服务企业都不对公共区域停车进行管理（如果管理就得有管理成本，就得收取费用），那么没有车位停，业主骂物业；没有车位进不了小区，业主骂物业；进了小区乱停车，业主还是骂物业。解决了上面的问题，管理停车，收取费用，业主也骂物业。也就是，你干要挨骂，不干更有人骂，不如就收钱干。

最后，我们再来说说业主大会、业主委员会。

其实这些事情，不应该是物业服务企业来干，应该是全体业主成立有效的业主大会，由业主大会（或业主委员会）来组织实施，需要业主共同决定的事情还有很多，比如屋顶的防水、电梯的大中修、消防主机“瘫痪”等等公共部分的大中修。

但在我国，事实充分证明业主根本就没有能力成立有效的业主大会。所以也就谈不上什么大中修，谈不上看看《物业服务合同》中物业服务企业的维修范围。但是直接把责任全部推给物业服务企业，大骂物业的人大有人在。

问题的根源是业主不能成立有效的业主大会，业主自己公共管理的权利和义务无法实施。

如果业主能成立有效的业主大会，充分发挥和运用全体业主公共管理的权利，物业管理市场充分市场化，与物业服务企业共同商讨物业管理难题，这才是大家都希望的美好未来。可是，业主能成立有效业主大会的小区几乎是凤毛麟角。

回答网友疑问：物业公司的吧？想问你，业主怎么就没有能力成立业主委员会了？你们物业公司愿意业主委员会成立吗？

回答：我确实是在物业管理行业工作，但从不站在任何一方说话，说的全是实话。

现实生活中就是，成立有效业主大会的小区比例低的可怜。

我自己作为业主，也试验过，一个五六百户的小区，现代社会让大家出来开会显然不现实，首先把业主聚集在一个网络群里还是基础的做法，通过两次在单元门口贴通知，微信群仅有216人，QQ群在实名房号后仅剩72人；

如果小区里出什么事情，真正出面关心的也就我们十几个人，最多不超过20人。当然更多的人根本没有这个时间成本。

现实中还有一些小区成立业主大会，会去摆桌或挨家挨户敲门签字，这个难点在于，来签字或开门的不一定是业主（占的比例越来越大），如果保障投票的有效性，最好让业主出具房本和身份证，核实身份后签字。但现在的小区，对门能混个脸熟就算不错，谁还敢给你看身份证和房本。

我知道你想说的是物业会阻挠业主成立业主大会，这样的物业要么是愚蠢的物业，要么是太过担心的物业，担心业主委员会根本不能表达全体业主的意志。如果全体业主真是多数都是民心所向，哪还有物业公司什么事？！（物业公司只需要执行《物业服务合同》规定的义务就好了）

如果小区都能成立有效的业主大会，是物业管理行业的一大幸事。