除了物业管理，多种经营项目创收的一些思路

物业多种经营概念、定义及基础知识

一、物业多种经营的前生今世

1、多种经营的认识

第一种认识：认为开展物业多种经营，特别是开展综合便民服务，是物业的二次创业机会，毕竟物业行业的第一次创业是被动的，附属于地产的，属于不成功的；但是在地产高暴利售房时代，这种认识的生存空间有限。

第二种认识：物业多种经营是附属于物业四保业务，是补充服务业主，是可有可无的，因为合同上并没有规定；所以这种认识下的物业多种经营就像荒地的野草，可有可无，甚至不敢做大不敢做强，甚至偷偷摸摸的做。

第三种认识：物业多种经营就是广告、租展，和便民服务无关，放羊不能去套马。

2、地产看多种经营的态度变化

2012年前，地产老爷们是看不起物业多种经营的，即使搞一些便民服务项目，也不允许收费，造成物业企业在多种经营特别是便民服务运作方面缺乏真正的市场化操作；期间，甚至出现了一批地产商把自建的项目外包给其他物业公司管理的现象；

2012~2014年的社区020浪潮，挽救了地产后市场时代，挽救了地产老爷们，否则地产公司靠接政府那俩修路绿化建公园的项目，早晚饿死。

2018年，地产后市场时代元年，地产老爷们重新审视物业行业价值，纷纷半接手物业便民服务项目运作，遥控物业企业成立多种经营部门，引进业主APP，布局成立教育酒店等商业子公司，开始探索业主家庭生活工作需求满足服务，并开始研究如何落地，走出去参观万科碧桂园长城等，引进专业经营人才，主持物业行业的业主消费资源经营工作。

3、多种经营的操作

第一种多种经营团队设置：针对物业多种经营就是社区广告等资源租赁的意识，成立经营或者招商部门，招聘2~5名专业人员，收回各管理处的广告场地出租权利，由总公司集中运作；

第二种多种经营团队设置：搞食堂或者家政公司或房屋中介公司，调配内部精英人员专职或者兼职经营运作，大多经营不善亏损，后期在社会上招聘专职人员运作，部门公司也沉淀了一些亏损小的经营项目，如房屋中介公司，但是这些公司逐渐也脱离了物业的管理，独立出去；

第三种多种经营团队设置：开展综合的便民服务运作，成立总部经营部门，统一规划系统设计指导各管理处便民服务项目的开发和运作，实行基础服务升级，在此基础上推进便民项目的落地，探索综合服务之路；

阻力体现方面

二、物业多种经营发展历史

1、2004年前为物业多种经营萌芽阶段，尝试开展便民服务项目，由地产商买单操作；

2、2014~2011年为物业便民服务尝试阶段，主要标志是彩生活提出的零物业费概念，很多物业公司开始探索有偿的便民服务项目运作；同时部分高端楼盘大赚特赚社区广告社区公共资源红利。

3、2011~2015年为物业综合便民服务项目论证阶段，在社区020大氛围的熏陶下，物业行业开始论证业主消费资源红利的可能性，同时也出现了一些操作综合便民服务专业操作人才。

4、2015~2017年为物业多种经营反思阶段，地产公司介入，物业行业行业转型，地产行业转型，社区020项目落地，智慧社区落地，民生项目落地等聚焦社区最后一公里市场，蓄力，规划，招募专业人才，布局成立商业子公司，发力地产后市场，谋求有社区业主大数据红利。

5、2018年，地产后市场元年，拼人才，拼魄力，拼天时地利人和，领军行业转性，趟路修路做流程与标准化，以备复制扩张，为打造百年企业奠定基础。

三、物业多种经营最有价值的核心板块

1、广告、摆展、租赁，随着业委会的政策普及，社区公共资源红利逐渐不被物业行业独吞，社区宣传资源定位重定义，逐渐向公益和半公益方向转化；

2、便民服务项目（单一）仅仅是物业行业转型过程中，对便民服务项目操作落地的探索，积累了不少经验，甚至现在仍有一些物业企业在这方面高投入。

3、便民服务项目（综合）才是物业多种经营最有价值的版块，其实是一个综合体，物业管家服务。只有综合的服务，才能值得去把物业基础服务升级这条路修好，否则缺乏驱动力，达不成行业转型的需要。

4、以上三者的逻辑关系是相辅相成的，是一个闭环，没有社区宣传的优势，就没有物业开展单一便民服务项目运作的可操作性，也就没有多个便民服务项目落地的经验。

四、物业多种经营通过什么实现的

1、调研，也就是业主的大数据；

2、推广，服务开展和完成的第一关

3、促销，社区服务达成的核心要素

4、支付配送，服务社区特色的付费模式和上门服务模式是其他行业所没有的。

5、品控，体验经济时代有没有回头客和重复消费的唯一保障。

6、满意度，这个满意度贯穿于整个六大环节中，不仅仅是一张表或一个电话得出的结果。

这六项是开展商业服务的六大环节，也是物业开展四保服务的六大环节，但是物业行业在长期的病态发展过程中，逐步弱化了这个过程。

这六大环节也是物业基础服务升级的内容，没有这个升级，业主大数据红利无从谈起。

五、物业多种经营与四保的亲密关系

1、走的同一条路，升级后基础服务即调研、推广等

2、为四保服务升级提供驱动力，便民服务项目开展过程中的佣金分配机制是这个驱动力的源泉。

3、协助完成四保目的之收费，物业费代金券的引入势必将让物业费这个概念变的模糊甚至最终消除之。

4、同一个操作团队：外来的和尚只能指导，真正的基础服务升级是建立在现有团队的基础上的。不只是专指一个或者某几个部门，而是全员。

5、团队具备技能要求高于四保

六、物业多种经营和四保谁更应该是主业

1、谁更具备发展潜力谁是主业，业主大数据红利将是未来三十年社会发展的大命题。

2、谁更拿到业主满意度谁是主业，四保操作的局限性导致了不能快速和快捷获取业主满意度，便民服务项目的开展不失为一个绝妙机会。

3、谁利于团队健康成长谁是主业，没有便民服务创造的服务升级驱动力，这个行业将陷入恶性循环最终被取代。

七、物业多种经营的九大障碍

1、认同多种经营即是便民服务

2、一层皮即同一个团队操作多种经营，不需要再招人

3、开展股改或者对赌或者按劳分配

4、开展基础服务升级（沟通、支付、配送、体验跟踪）

5、多种经营即后地产时代、即物业行业第一次创业时代

6、真正变管理为服务

7、根除无过便是功的毒瘤思想

8、科学调整广告、会所等商业项目的经营管理策略

9、把多种经营收入重定义后纳入项目考核范围八、物业多种经营对物业行业转型的意义

九、物业多种经营的天时地利人和

天时：

1、 政府在乎，政府民生要落地；

2、 技术公司在乎

3、 硬件公司在乎

4、 资本运作组织在乎

5、 商家在乎，产销对接将是现行市场经济发展的一个方向，优化产业结构，从粗放的资源红利市场到服务红利优化市场的转变。

6、 社区020时代预热

7、 业主消费观念的转变已经具备了，业主有需求找物业，这个可能已具备，差的是物业行业能不能写好答卷。

地利：

1、 物业企业守着业主，时空最近

2、 物业企业最易做好业主大数据

人和：

1、 物业公司是劳动密集型企业，人多

2、 物业行业具备吃苦耐劳的行业敬业精神

要想搞好多种经营，高层要统一意识，中层做好执行力上情下达，基层做好规范操作。

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